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离婚了房子该怎么处理

一、离婚了房子该怎么办?

根据购房款的出资主体、出资形式、房屋取得时间等因素的不同分割方式也不尽相同。但是对确定为夫妻双方共同所有的房产主要遵循以下原则进行分割。

1、协议原则

按照我国《》对于的当事人意思自治原则，夫妻在离婚时可以对共同财产由双方协议处理，夫妻双方可以通过签署《》等书面约定对婚姻关系存续期间取得的房屋财产约定归某一方所有;或者约定房屋财产归某一方所有，由所有方对另一方予以适当的货币补偿。

2、财产均分原则

对于在夫妻关系存续期间取得的财产，一般予以平均分配，涉及到房屋财产的情况，如果房屋归一方所有的，应当对另一方予以相当于房屋实际价值的一半的货币补偿。如果该房屋在存在按揭、抵押等，应当约定该按揭、抵押贷款由谁归还，通常是由房屋所得者一方来承担还款义务，因此，补偿另一方时应当按房价扣除贷款余额后的净房价的一半计算。

实践中，往往由于按揭或抵押贷款未予偿致使在双方办理离婚登记后无法马上进行房屋产权的过户。因此，在中应当约定房屋何时过户，以及一方配合过户的附随义务，同时尽量在协议中约定防止对方不配合房屋过户的制约条款，以确保到时房屋顺利过户。另外，在处理房屋财产的过程中，还应当根据房屋的具体情况，适用照顾子女和女方权益的原则、照顾无过错方原则、照顾生活困难方等原则进行处理。

3、竞价、评估及拍卖

根据最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第20条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

(1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;

(2)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(3)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”因此实践中，双方可以采取竞价的方式分割房产，价高者得房，同时补偿对方一半的净房价。这样既有利于纠纷的解决，避免久拖不决，也可以照顾双方利益，保障各方利益的最大化。

二、离婚过程中，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院如何处理?

人民法院审理离婚案件，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，按以下情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

三、房地产估价应遵循什么原则?

1、合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

(1)保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价;

(2)转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价;

(3)装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;

(4)重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;

3、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。