一、购房合同的违约问题

在遇到购房合同中的违约情况时，购房人士应当首先审视购房合同内是否已经明确了对于此类违约责任的处理方式。

如果合同中有相关条款，则按照合同约定进行处理；若合同中没有关于违约责任的具体规定，那么根据，您有权向开发商提出赔偿请求，但额以实际损失为上限。

以下列举几种常见的风险事项及应对策略：

1.卖方故意违约。

当出现因卖方恶意毁约而导致合同的宗旨和目的无法正常实现的情况时，无法获得该房屋所有权的买受人可以提前主张终止这一合同，并要求卖方归还已支付的购房款项、利息以及相应的损失赔偿金，此外，还可以进一步要求卖方承担不超过已支付购房款项两倍的赔偿责任。

例如，在买卖合同签订之后，卖方未及时通知买方其已将房屋抵押给了第三方；又比如，在商品房买卖合同签订之后，卖方未经买方同意便擅自将房屋出售给了第三方。

2.卖方存在欺诈行为。

在卖方与买方签订商品房买卖合同时，如果卖方故意隐瞒某些重要事实，导致合同最终被判定为无效或被撤销、终止，那么买受人有权要求卖方退还已支付的购房款项、利息以及相应的损失赔偿金，并且还可以进一步要求卖方承担不超过已支付购房款项两倍的赔偿责任。

例如，卖方故意隐瞒其尚未取得许可证的事实，或者提供虚假的商品房预售许可证；再比如，卖方故意隐瞒其所销售的房屋已被抵押的事实；甚至是卖方故意隐瞒其所销售的房屋已出售给第三方或者已被政府屋的事实。

《最高人民关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第八条

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

二、购房合同丢了该怎么办

1.在尚未完成商品房买卖合同预售登记程序之前，如若购房者遗失了合同文本，只须将剩余的合同予以作废处理，随后与房地产开发企业重新签署一份新的合同即可；

2.在已完成商品房买卖合同预售登记且尚未启动银行流程之际，倘若购房者不慎遗失了合同文本，可以通过在当地报纸上发布声明，宣布原合同作废。

待满三个月期限之后，持该声明及报纸前往进行预售登记的相关机构申请注销先前所签订的那份合同，继而与房地产开发企业重新签署一份新合同，最后再次前往进行预售登记；

3.在商品房买卖合同预售登记程序已经完成并且已经启动银行按揭贷款流程的情况下，若购房者不慎遗失了合同文本，除了需按照上述第二种情况所述的程序进行操作之外，还需与办理业务的银行签订一份变更协议，同时新的合同文本必须放置在银行作为抵押质物。

三、销售内勤签购房合同合法吗

销售内勤能否替签购房合同？这要考虑三个方面。

首先，得看公司有没有给过他授权，这个授权应该白纸黑字写清楚，比如授权什么的。

其次，看看这份工作需不需要签合同，虽然销售内勤的本职工作可能是搞内部事务，但是如果公司规定或者工作安排里有要求，那也可以试试。

最后，看看公司里是不是有什么政策或者程序管这事，比如说有没有特别的批准手续，或者刷卡机之类的审核装置。

这些条件都满足的话，那销售内勤就可以代表公司签购房合同，不过要是缺少授权或者超过他的职权范围，那就可能会出问题，甚至可能让公司或者个人背负法律责任。

所以说，到底行不行，关键还是要看有没有正式的授权，以及是不是在授权范围内做事。

为了保险起见，公司最好在签合同之前先把内部的事情搞定，然后再看看合不合适。

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