一、购房违约金怎么解除合同

如果要因购房违约金解除合同，需要考虑以下情况：

（一）符合约定解除条件

1. 查看中关于违约金和解除合同的条款。如果一方违约达到合同约定的违约金支付情形且同时符合解除合同的条件，那么守约方有权解除合同。例如，合同约定如果卖方逾期交房超过一定天数，除支付违约金外，买方有权解除合同。此时，买方可以书面通知卖方解除合同，并要求其承担违约金责任。

2. 通知义务。解除合同方需要按照合同约定或者法律规定的方式通知对方。一般应采用书面形式，如发函告知对方解除合同的原因（基于违约金相关违约事项）以及解除的效力等内容。

（二）法定解除情形

1. 如果一方的违约行为致使不能实现合同目的，即使合同没有明确约定违约金与解除合同的关联，另一方也可以解除合同并要求支付违约金。例如，卖方，这属于根本违约，买方可以解除购房合同，并要求卖方承担违约责任支付违约金。

2. 解除合同后的法律后果是合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民或者机构确认解除合同的效力。同时，违约方应承担约定的违约金责任，如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构调整。

二、如何退还

如果要退还买房合同违约金，需要根据具体情况来确定。

（一）情况

1. 协商解除合同。如果买卖双方协商一致解除合同，并且在协商过程中确定了违约金的退还方式，那么按照协商结果执行。例如，双方约定买房者已支付的违约金全额退还给买房者，那么卖方就应如数退还。

2. 法定解除合同。当出现法定解除合同的情形时，比如房屋存在严重质量问题影响居住，导致合同目的无法实现，买房者解除合同支付的违约金可以要求退还。因为这种情况下，责任不在买房者，是卖方提供的房屋存在根本问题。

（二）合同违约认定错误情况

如果事后发现之前认定的买房者违约是错误的，例如卖方误以为买房者逾期付款是违约，但实际上是审批流程延迟而非买房者自身原因。这种情况下，买房者已支付的违约金必须退还。

总之，退还买房合同违约金要依据合同条款、违约事实的准确认定以及相关的规定来操作。

三、购房合同到期违约怎么办

如果购房合同到期出现违约情况，可以按以下方式处理：

（一）卖方违约

1. 要求继续履行合同。如果卖方到期不交房等违约行为，买方可以要求卖方按合同约定继续履行交房等义务，这在法律上是有依据的，因为合同具有拘束力。

2. 主张赔偿损失。卖方违约可能给买方造成诸如租金损失（如果是用于出租目的购房）等，买方可以要求卖方赔偿这些损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

3. 解除合同。如果卖方的违约行为致使不能实现合同目的，买方可以解除购房合同，并要求卖方返还已付购房款及利息，同时承担赔偿责任。

（二）买方违约

1. 卖方同样可以要求买方继续履行合同，例如支付剩余购房款等。

2. 要求买方承担违约责任，支付违约金。如果合同中约定了违约金的计算方式，按照合同约定执行；如果没有约定，可以要求买方赔偿因其违约给卖方造成的损失。

3. 在符合法定条件下，卖方也有权解除合同，之后可以要求买方承担违约责任并赔偿损失。

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