一、买房违约金怎么解除合同

如果想通过支付买房违约金来解除合同，有以下情况和方式。

（一）协商解除

1. 双方协商一致。买卖双方可以就解除合同以及违约金的支付数额、方式等进行协商。只要达成一致意见，就可以解除合同。例如，卖方因特殊原因不能按时交房，和买方协商后，买方同意卖方支付一定数额的违约金从而解除合同。

2. 明确约定解除条件。如果合同中事先约定了特定情况下，一方支付违约金后可以解除合同，那么当该情况发生时，按照约定执行即可。

（二）法定解除

1. 不可抗力。因不可抗力致使不能实现合同目的，比如发生地震导致房屋损毁无法交付，一方可以解除合同并根据实际情况承担一定的损失（可能涉及违约金的支付或分担等）。

2. 一方严重违约。如果一方的违约行为严重影响到合同目的的实现，另一方有权解除合同并要求违约方支付违约金。例如，卖方一房多卖，买方有权解除合同并要求卖方支付违约金。

不过，具体的操作还需要依据合同条款、规定以及实际情况进行判断。

二、购房违约金怎么解除合同

如果要因购房违约金解除合同，需要考虑以下情况：

（一）符合约定解除条件

1. 查看中关于违约金和解除合同的条款。如果一方违约达到合同约定的违约金支付情形且同时符合解除合同的条件，那么守约方有权解除合同。例如，合同约定如果卖方逾期交房超过一定天数，除支付违约金外，买方有权解除合同。此时，买方可以书面通知卖方解除合同，并要求其承担违约金责任。

2. 通知义务。解除合同方需要按照合同约定或者法律规定的方式通知对方。一般应采用书面形式，如发函告知对方解除合同的原因（基于违约金相关违约事项）以及解除的效力等内容。

（二）法定解除情形

1. 如果一方的违约行为致使不能实现合同目的，即使合同没有明确约定违约金与解除合同的关联，另一方也可以解除合同并要求支付违约金。例如，卖方，这属于根本违约，买方可以解除购房合同，并要求卖方承担违约责任支付违约金。

2. 解除合同后的法律后果是合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民或者机构确认解除合同的效力。同时，违约方应承担约定的违约金责任，如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构调整。

三、买房如何退还

如果要退还买房合同违约金，需要根据具体情况来确定。

（一）情况

1. 协商解除合同。如果买卖双方协商一致解除合同，并且在协商过程中确定了违约金的退还方式，那么按照协商结果执行。例如，双方约定买房者已支付的违约金全额退还给买房者，那么卖方就应如数退还。

2. 法定解除合同。当出现法定解除合同的情形时，比如房屋存在严重质量问题影响居住，导致合同目的无法实现，买房者解除合同支付的违约金可以要求退还。因为这种情况下，责任不在买房者，是卖方提供的房屋存在根本问题。

（二）合同违约认定错误情况

如果事后发现之前认定的买房者违约是错误的，例如卖方误以为买房者逾期付款是违约，但实际上是审批流程延迟而非买房者自身原因。这种情况下，买房者已支付的违约金必须退还。

总之，退还买房合同违约金要依据合同条款、违约事实的准确认定以及相关法律法规的规定来操作。

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