一、承包出租房的合同违约怎么解除

承包出租房合同违约时解除合同有以下方式：

（一）协商解除

如果一方出现违约行为，双方可以协商解除合同。例如，违约方认识到自己的违约行为给对方造成较大损失，双方就解除合同以及后续的赔偿等事宜达成一致意见，签订解除协议即可。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。比如发生自然灾害等不可抗力事件，导致出租房被严重损毁，无法再用于出租承包经营的，未违约方可以解除合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。例如承包方明确表示不再支付租金，出租方就有权解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如承包方迟延支付租金，出租方催告后仍不支付，出租方可以解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如承包方擅自改变出租房用途，致使出租方的预期利益无法实现，出租方可以解除合同。

解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。如果对解除合同有争议，可以通过诉讼或仲裁解决。

二、租房没合同房东违约金吗

虽然没有书面租房合同，但如果有口头约定且能证明约定内容，并且房东存在违约行为的话，房东应当承担违约责任。

（一）口头合同的效力。如果能通过聊天记录、转账备注、录音录像等证据证明双方对于租赁关系中的权利义务有约定，比如约定了租赁期限、租金标准等，那么这种口头合同是有效的。

（二）房东违约情形。例如房东无故提前收回房屋，或者未按照双方约定提供符合条件的房屋等情况就属于违约。在这种情况下，租客可以要求房东承担违约责任，违约责任的承担方式可以参照相同情况下书面合同通常的约定，比如赔偿租客因此遭受的损失，包括重新找房产生的额外费用等。但如果双方无法证明有任何约定，租客要求房东承担违约金可能比较困难，不过房东恶意损害租客权益的，租客也可通过法律途径寻求合理补偿。

三、租房5年合同怎么约定违约金

在5年的租房合同中约定违约金，可从以下方面考虑：

（一）确定违约金的数额方式

1. 可以约定一个固定的金额。例如，根据房屋月租金的倍数确定，如3个月租金作为违约金。这比较简单直接，在违约情况发生时能迅速确定赔偿数额。

2. 按租金总额的一定比例约定。比如，以租房5年租金总额的10%或20%等作为违约金。这种方式与租金挂钩，在租金较高或较低时都能有相对合理的违约成本体现。

（二）不同违约情形下的违约金约定

1. 若承租方违约提前解约，除了上述金额或比例的违约金，还可约定由承租方承担寻找新租客期间的空置期损失。

2. 当出租方违约，如提前收回房屋，除了支付违约金，还应承担承租方重新寻找住房的合理费用，如搬家费等，并对承租方剩余租期内可能的租金差价进行补偿。

（三）调整违约金的情况

可约定如果违约造成的实际损失与约定违约金相差过大时，可由双方协商调整违约金数额，或者按照法定程序通过或仲裁机构进行调整，以保证违约金的合理性。

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