一、买房退房违约金怎么扣

在购房合同中有约定退房违约金的情况下，按照合同约定扣除。

如果合同约定违约金为房价的一定比例，比如5%，那么就以房屋总价乘以这个比例来计算应扣的违约金数额。若约定了固定金额的违约金，就直接按照该金额扣除。

当合同没有约定违约金时，根据相关法律规定，违约方应赔偿因违约给对方造成的损失。这种损失包括直接损失，例如已支付的购房款的利息损失，以及间接损失，像卖方重新出售房屋期间房价波动产生的差价损失（如果房价下跌，这部分差价就是损失；如果房价上涨，卖方不存在这部分损失）。在确定损失数额后，以此作为应扣除的违约金数额。

需要注意的是，在计算违约金或损失时，双方应秉持公平合理的原则，有争议时可以通过协商或者诉讼解决。

二、买房认购书定金能退吗

买房认购书定金是否能退，需要分情况来看。

（一）如果是购房者自身原因不想购买房屋。

1. 若认购书中明确约定了定金性质为立约定金，购房者无正当理由拒绝签订合同的，开发商有权没收定金。

2. 但是如果开发商存在欺诈、胁迫等行为导致购房者签订认购书的，购房者可以要求退还定金，并且可以追究开发商的相关责任。

（二）如果是开发商的原因。

1. 比如开发商未取得预售许可证就进行认购，这种情况下认购书是无效的，购房者可以要求退还定金。

2. 开发商擅自变更规划设计、房屋质量存在严重问题等违约情形导致购房者不愿签订购房合同的，购房者也有权要求退还定金。

三、购买的房子如何退房

要退房需考虑多种情况：

1. 符合法定退房条件。若房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，可以退房。还有，实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%等情况也可能符合法定退房条件。

2. 合同约定的退房情形。比如双方在购房合同中约定了开发商逾期交房达到一定天数、开发商未取得预售许可证等情形下购房者有权退房。

3. 协商退房。如果不具备法定或约定的退房情形，购房者可以尝试与开发商协商退房。这可能需要购房者提出合理的理由，如个人重大变故无法继续履行合同等，但开发商是否同意存在不确定性。

4. 退房流程。如果满足退房条件且开发商同意，双方需签订退房协议，明确约定退款金额、退款方式和时间等内容。之后按照约定履行退款手续。如果开发商不同意且符合法定退房条件，可以通过向起诉来解决。

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