一、怎样和物业谈合同不违约

要做到和物业谈合同不违约，可从以下方面着手：

（一）明确合同条款

1. 在签订合同前，仔细审查合同中的各项条款，对每一项权利和义务都要有清晰的理解。例如服务内容、服务标准、收费标准、违约责任等条款，确保自身能够履行。

2. 对于模糊不清的条款，要求物业进行解释和明确，避免因理解差异导致违约。

（二）沟通协商

1. 在合同履行过程中，若出现可能影响合同履行的情况，及时与物业进行沟通。比如因自身特殊情况无法按时缴纳，提前说明情况并协商解决方案。

2. 如果物业提出新的要求或者变更合同内容，要进行理性的分析和协商，确保新的内容不会导致自己违约，同时也符合自身利益。

（三）保留证据

1. 与物业的沟通尽量采用书面形式，如邮件、短信等，或者对重要的谈话进行录音。这样在出现争议时，可以证明自己的行为和意图，避免被无端判定为违约。

2. 保存好与合同相关的文件、票据等，作为履行合同的证据。

二、物业合同如何约定违约金

在物业合同中约定违约金通常有以下几个要点。

（一）明确违约情形

1. 业主方面的违约情形可包括未按时缴纳物业费、违反小区管理规定（如私搭乱建、破坏公共设施等）。

2. 物业方面的违约情形例如未按合同约定提供物业服务（像保洁、安保不到位等）、未经业主同意擅自改变物业服务内容等。

（二）约定违约金计算方式

1. 对于业主未按时缴纳物业费，可以按照未缴费金额的一定比例计算违约金，如每日千分之三或百分之五等，但比例不能过高，需符合公平合理原则。

2. 若物业违约，可以约定根据违约行为给业主造成损失的一定比例或者固额进行赔偿，损失的计算可参考同类物业服务正常费用与实际提供服务价值的差值等。

（三）其他注意事项

合同中还应明确违约金的支付方式、支付期限等内容，以确保违约金条款具有可操作性。同时，违约金的约定应符合相关规定，避免出现无效条款的情况。

三、物业的多少

物业合同违约金的数额并没有一个固定的标准。

（一）如果物业合同中有明确约定

1. 按照双方协商一致的约定执行。例如，双方在合同中约定违约金为未履行部分物业服务费用的一定比例，如10%或20%等，那么当一方违约时，就按照这个比例计算违约金。

2. 这种约定只要不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，就是有效的。

（二）如果物业合同没有约定

1. 对于物业企业的违约，业主可以要求物业企业赔偿因违约行为给自己造成的损失，损失包括直接损失和可预见的间接损失。例如，因物业未履行安保义务导致业主家中被盗，业主可以要求物业赔偿被盗财物的价值等损失。

2. 对于业主的违约，物业企业同样可以要求业主赔偿其遭受的损失，比如业主拖欠物业费，物业企业可以要求业主支付拖欠的物业费以及因欠费给物业运营带来的额外损失（如为催缴费用产生的合理费用等）。

总之，物业合同违约金数额需依据合同约定或者违约造成的实际损失确定。

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