一、房屋买卖合同违约怎么办

当遇到房屋买卖合同违约的情况，可按以下方式处理：

一是协商解决。买卖双方可就违约相关事宜进行沟通协商，明确违约方应承担的责任，如支付违约金、继续履行合同、采取补救措施等。若能达成一致意见，签订补充协议明确双方权利义务，按协议执行即可。

二是要求承担违约责任。若违约方拒绝协商或协商不成，守约方可以根据合同约定及法律规定，要求违约方承担违约责任。如合同中约定了违约金数额或计算方法，守约方可以主张违约方支付相应违约金；若造成损失且违约金不足以弥补损失的，还可要求赔偿损失。

三是通过法律途径解决。守约方可以向人民提起诉讼，或者依据仲裁条款向仲裁机构申请仲裁，通过法律程序维护自身合法权益，由司法机关判定违约方应承担的责任，强制违约方履行义务。

二、违建房是否有效

违建房买卖合同通常是无效的，原因主要有以下几点：

其一，违反强制性规定。我国相关法律法规明确规定，建房需依法取得相应的审批手续，未经批准擅自建造的房屋属于违法建筑。而合同的订立不得违反法律、行政法规的强制性规定，因此，涉及违建房的买卖合同因违反该规定而无效。

其二，无法办理产权登记。违建房无法按照正常程序办理产权证书，而房屋产权登记是确认房屋所有权归属的重要依据。由于无法进行合法的产权转移登记，导致合同目的无法实现，从这一角度看，该类合同也难以认定为有效。

其三，损害公共利益。违建房可能会影响城市规划、土地利用等公共利益，对社会秩序和公共安全造成潜在威胁。为维护公共利益，此类买卖合同不应被认定有效。

总之，违建房买卖合同一般不具有法律效力，买卖双方可能因而承担相应的法律后果。

三、买卖合同有没有效

小产权房买卖合同一般是无效的，主要基于以下几点原因：

其一，小产权房的土地性质问题。小产权房通常是在集体土地上建设的，而集体土地的流转受到严格限制。根据我国相关法律规定，集体土地不得用于非农业建设，除非经过法定的审批程序。小产权房的建设往往未经过这些法定程序，违反了规。

其二，产权归属不合法。小产权房没有合法的产权证书，无法进行合法的产权登记。这意味着购买者无法真正取得房屋的所有权，其权益难以得到有效的法律保障。

其三，合同违反法律法规强制性规定。我国法律明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于小产权房的建设和交易违反了土地管理等相关法律法规的强制性规定，所以其买卖合同通常被认定为无效。

不过，在某些特殊情况下，如本集体经济组织成员之间的房屋买卖，在符合一定条件时，可能会被认定为有效，但这也是较为特殊和有限的情况。

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