一、购房违约金过高是如何认定的

购房违约金是否过高的认定，主要从以下几方面来看：

一是以实际损失为基础。在纠纷中，需考量因违约行为给守约方造成的实际经济损失，包括直接损失和间接损失。例如因一方违约导致房屋未能按时交付，守约方额外支付的租房费用等就是直接损失。

二是兼顾合同的履行情况。若违约方已部分履行合同义务，那么在认定违约金是否过高时，应适当考虑这一情节。比如购房者已支付大部分房款，只是在一些次要条款上存在违约，违约金的认定就不宜过高。

三是根据当事人的过错程度。如果违约方是因不可抗力等不可预见、不可避免的原因导致违约，且已尽到合理的通知和减损义务，违约金的认定应相对合理；而若违约方是故意违约，违约金的认定可能会相对严格。

四是结合交易习惯和市场行情。房地产市场有其特定的交易习惯和价格波动规律，在认定违约金是否过高时，要参考同地区、同类房屋交易的一般情况。若违约金明显超出市场普遍水平，可能被认定为过高。

二、购房补充协议可以改吗

购房补充协议在一定条件下是可以修改的。具体分析如下：

一是协商一致修改。如果买卖双方经平等、自愿协商，就修改补充协议的相关内容达成一致意见，这种情况下可以对补充协议进行修改。双方需明确修改的具体条款、修改后的内容，并以书面形式予以确认，通常还需要双方签字或盖章，确保修改的内容符合双方真实意愿且具有法律效力。

二是法定事由修改。若存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等法定可撤销或变更的事由，受损害方有权请求人民或者机构对补充协议进行变更。比如一方在签订补充协议时因误解合同条款而作出错误意思表示，且该误解对协议结果产生重大影响，可依法申请修改。

但如果补充协议已经履行完毕或者不存在上述可修改的情形，一般难以进行修改。

三、返还的情形有哪些

返还购房定金主要有以下几种情形：

一是因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应当将返还买受人。比如因政策调整，使得购房人购房资格发生变化无法继续购房，双方对合同条款无法协商一致等情况。

二是收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。例如开发商未按照约定时间交房，或者房屋存在严重质量问题等违约行为，购房者有权要求开发商双倍返还定金。

三是因不可抗力等不可预见、不可避免的客观原因导致合同无法履行的，定金应当返还。例如发生地震、洪水等自然灾害，使得房屋建设无法继续进行。

此外，如果购房者是在被欺诈、胁迫等违背真实意思表示的情况下签订，该定金合同可撤销，定金也应予以返还。购房者在遇到定金纠纷时，应注意收集相关证据，依法维护自身权益。

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