一、二手房合同违约责任认定

二手房合同违约责任的认定主要从以下几方面进行。

（一）合同约定方面

1. 如果二手房合同中明确约定了违约责任条款，例如对于延迟交房、逾期付款、不配合办理过户手续等违约情形，双方约定了具体的违约金数额或者计算方式，那么在发生违约行为时，就按照合同约定来认定违约责任。

2. 合同约定的违约责任应当合理合法，明显过高或者过低的违约金，当事人可以请求或者机构适当调整。

（二）法定违约情形方面

1. 一方无正当理由拒绝履行合同义务，例如卖方突然拒绝卖房或者买方突然拒绝，这种情况下可认定为违约。

2. 未按照合同约定的时间、方式等履行义务。如卖方未能在约定时间交房，买方未能按约定时间付款等，都构成违约。

3. 履行合同义务不符合约定标准。例如卖方交付的房屋存在严重质量问题，与合同约定不符，卖方就需承担违约责任。

总之，二手房合同违约责任认定既要依据合同约定，也要遵循相关的规定。

二、二手房违约合同如何写

以下是一份二手房违约合同的基本写法要点：

（一）合同双方基本信息

明确二手房买卖双方的姓名、号、联系地址和联系方式等信息，确保主体明确。

（二）二手房基本情况

描述房屋的地址、面积、户型等基本情况，让违约条款所指向的标的清晰。

（三）违约情形及责任

1. 付款违约：若买方未按约定时间支付房款，应明确违约方需支付一定比例的违约金（如房款的10% 20%等），同时卖方有权或要求继续履行。

2. 交房违约：如果卖方未能按时交房，也应确定违约金数额或者赔偿方式，例如按日计算的额，并且买方有权要求卖方尽快交房或者解除合同并索赔。

3. 产权违约：若卖方存在产权纠纷等问题导致无法正常过户，应承担高额违约金，退还已收款项，并赔偿买方因此遭受的损失，如房价上涨的差价损失等。

（四）争议解决方式

约定双方如发生争议，是选择仲裁还是诉讼解决，明确仲裁机构或者管辖法院。

（五）补充条款

可以添加一些特殊情况的约定，如政策变动影响合同履行时的处理方式等。

三、二手房违约怎么解除合同

如果中出现违约想要解除合同，可以从以下几个方面着手：

（一）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，房屋因自然灾害完全损毁，导致合同无法履行，当事人可以解除合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如卖方明确表示不卖房子了，或者将房子又卖给他人等严重违约行为，买方可以解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。像卖方迟延交房，经买方催告后在合理期限内还未交房，买方有权解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如，房屋存在重大权利瑕疵，无法正常办理过户手续等情况。

（二）约定解除

如果买卖双方在合同中约定了特定的解除合同的条件，当条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同。例如，合同约定如果卖方未能在某个时间前迁出，买方有权解除合同。

解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。如果对方对解除合同有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

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