一、二手房买家征信有问题垫资合同违约如何处理

在二手房交易中，若买家征信有问题导致垫资合同违约，可按以下方式处理：

（一）查看合同约定。垫资合同通常会对违约情形及违约责任有明确规定。若买家违约，需按合同约定承担相应责任，比如支付违约金，违约金数额一般会在合同中事先确定，常见的是垫资金额的一定比例。

（二）协商解决。买卖双方及垫资方可以进行协商，尝试重新安排垫资方案或者给予买家一定期限去解决征信问题。若买家能在合理期限内解决征信问题并继续履行合同，各方可达成补充协议继续交易。

（三）若协商不成，垫资方或卖方有权解除垫资合同。解除合同后，买家除承担违约责任外，还应返还已垫资款项。同时，卖方可以另行寻找合适买家进行交易，以减少自身损失。

总之，处理此类问题要依据合同约定，通过协商或法律途径，保障各方合法权益。

二、由抵押权的房屋签订的是否有效

抵押权设立后，抵押人仍可转让抵押财产，所以由有抵押权的房屋签订的买卖合同通常是有效的。具体分析如下：

（一）法律规定层面。根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这表明法律并未禁止有抵押权房屋的买卖，只是对抵押权的效力作出特别规定。

（二）合同效力认定原则。合同的效力主要看合同是否符合法定的生效要件，如当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和行政法规的强制性规定等。有抵押权的房屋签订的买卖合同，只要不存在其他导致的情形，一般应认定为有效。

不过，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

三、子交了,但还没签合同的能退订金吗

在买房子交了订金但未签合同的情况下，能否退还订金需分情况讨论。

若订金具有性质，根据相关法律规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。比如，购房者自身原因不想买房了，开发商通常有权不退还定金；若开发商存在违约行为，如擅自更改房屋规划等，购房者则可要求双倍返还定金。

若订金不具有定金性质，仅是预付款或者意向金等，购房者在未签合同的情况下，一般可以要求退还。因为此时双方尚未正式签订，合同关系未成立，购房者有权改变购房意向，开发商应退还订金。

实践中，关键要看双方对于该订金的具体约定。若产生争议，购房者可收集相关证据，如支付凭证、沟通记录等，通过协商、调解或诉讼等途径维护自身权益。

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