一、房屋买卖合同违约有哪些情况

房屋买卖合同违约情况主要有以下几类：

卖方违约情况：

（一）逾期交房。未能按照合同约定的时间将房屋交付给买方，影响买方的入住和使用权益。

（二）房屋质量问题。交付的房屋存在与合同约定不符的质量瑕疵，如墙体渗水、屋顶漏雨等，且拒绝修复或未能在合理期限内修复。

（三）一房多卖。将同一套房屋出售给多个买方，导致部分买方无法取得房屋所有权。

买方违约情况：

（一）逾期付款。未按照合同约定的时间和方式支付购房款，影响卖方的资金回笼和交易预期。

（二）拒绝接收房屋。在卖方按照合同约定交付房屋时，无正当理由拒绝接收，可能给卖方造成损失。

（三）未按约定办理过户手续。如因买方自身原因，未能在规定时间内配合办理房屋产权过户登记，导致交易无法顺利完成。

此外，合同双方还可能存在擅自变更合同约定内容、违反合同中关于房屋用途等特殊约定等违约情形。

二、签的注意事项

签订二手房买卖合同，需关注多方面事项：

（一）产权状况。务必核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封、共有权人等情况。要求卖方提供产权证书原件，到相关部门查询产权信息，确保交易房屋产权无瑕疵。

（二）房屋状况。仔细检查房屋实际情况，包括房屋结构、装修、设施设备等是否与合同约定相符。查看房屋是否存在质量问题，如水渗漏、墙体裂缝等，避免后续产生纠纷。

（三）价款及付款方式。明确房屋成交价格，约定付款方式和时间节点。如采用分期付款，需明确各期付款金额及时间；若选择支付，应约定贷款审批不通过的处理方式。

（四）过户及交房。确定过户时间和交房时间，约定双方在过户及交房过程中的责任和义务。交房时，要对房屋内物品进行清点交接，确保物品完好且符合约定。

（五）违约责任。明确双方违约责任，如一方违约应承担的额或违约金计算方式，以保障自身权益。

三、房屋买卖是否必须有书面合同

房屋买卖并非必须有书面合同，但签订书面合同具有重要意义。

从法律规定来看，根据相关法律，房屋买卖合同属于要式合同。虽然法律并未绝对强制要求房屋买卖必须采用书面形式，但在实际的司法实践和交易习惯中，书面合同是非常重要的。一方面，书面合同能够明确双方当事人的权利和义务，如房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、交房时间等关键条款，避免后续因约定不明而产生纠纷。

另一方面，房屋作为价值较大的不动产，其交易涉及诸多复杂的法律关系和程序。书面合同是对交易过程和双方意思表示的重要记录，在发生争议时，它是重要的证据，有助于或机构准确认定事实，作出公正的裁决。

若没有书面合同，一旦出现纠纷，当事人可能面临举证困难的问题，难以证明双方当初的真实约定，从而可能导致自身合法权益受损。因此，为保障交易安全和自身权益，在房屋买卖中，建议签订书面合同。

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