一、退房违约金按哪个合同

一般来说，退房违约金应按照与退房事宜相关的合同约定执行。

如果是购房合同中的退房情况，就按照购房合同约定的违约金条款来确定。购房合同中会明确规定在不同情形下（例如购房者自身原因退房、开发商违约导致购房者退房等）的违约金计算方式或金额。

如果是租房合同中的退房问题，同理，依据租房合同里对于提前退房或者违反合同约定退房时的违约金规定执行。这可能是按照租金的一定比例计算，也可能是一个固定的金额。

总之，判断退房违约金按哪个合同，关键在于找出与退房行为直接关联的那份合同，其中的违约金条款是具有法律效力的依据。

二、退房违约金如何写合同

在合同中书写退房违约金条款时，应包含以下要点：

**（一）明确违约情形**

清晰列出哪些情况构成退房违约，例如买方无正当理由单方面解除购房合同、未按照合同约定按时支付房款达到一定期限等。

**（二）确定违约金计算方式**

1. 可以按照固定金额计算，直接在合同中写明具体的违约金额数值，比如违约方需支付5万元违约金。

2. 也可按比例计算，以房价款的一定比例作为违约金，如按照房价款的10%支付违约金。

**（三）特殊情况的约定**

如果存在不可抗力或者双方协商一致等特殊情况导致退房不视为违约的，要明确列出这些情形，以免产生争议。

**（四）支付时间和方式**

明确违约方应在何时以何种方式支付违约金，如自通知到达之日起10日内以银行转账方式支付到对方指定账户。

**（五）补充说明**

可注明若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还需补足损失差额部分等内容。

三、合同违约如何退房

如果因合同违约要退房，需考虑以下情况：

（一）符合法定解除情形

1. 若房屋存在主体结构质量问题，影响正常居住使用，购房人有权解除合同退房。购房人需提供房屋质量鉴定报告等证据证明房屋质量问题严重。

2. 开发商擅自变更规划、设计，影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，且未在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人可退房。

（二）符合约定解除情形

1. 仔细查看购房合同中的违约条款。如果开发商未按照合同约定的交房日期交房，达到合同约定的逾期交房期限，购房人可依据合同约定解除合同退房。

2. 若开发商交付的房屋面积误差比绝对值超出3%，购房人有权退房。

在确定可以退房后，应当书面通知开发商解除合同，并保留相关的通知证据。如果双方对退房事宜存在争议，可以通过协商解决，协商不成的，可向提起诉讼或者根据协议申请仲裁。

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