一、卖房合同违约金如何计算

卖房合同违约金的计算通常有以下几种方式。

（一）约定计算方式

如果卖房合同中有明确约定违约金的计算方法，比如按照房价的一定比例（如合同总价的10%）或者按照一额（如5万元），则按照合同约定执行。这种约定是双方在签订合同时自愿达成的，只要不违反的强制性规定，就具有法律效力。

（二）法定计算方式

如果合同没有约定违约金计算方式，受损害方可以根据实际损失要求违约方赔偿。实际损失包括直接损失和可得利益损失。直接损失例如为了卖房而做准备所支出的费用，像房屋的评估费、中介费用等；可得利益损失则可能是由于房价上涨，卖方违约导致买方丧失的差价利益或者是因为卖方违约，买方重新购房多支出的费用等。不过，对于可得利益损失，需要合理确定范围并且提供相应的证据。

二、卖房合同卖方违约怎么办

如果卖房合同中卖方违约，买方可以采取以下措施：

1. 要求卖方继续履行合同。如果卖方只是轻微违约，且合同具备继续履行的条件，买方有权要求卖方按照合同约定继续履行卖房的义务，例如按时交付房屋并办理产权过户手续等。

2. 要求卖方承担违约责任。根据合同约定的违约责任条款，要求卖方支付违约金。如果合同没有明确约定违约金数额或者计算方式，可以根据买方的实际损失要求卖方赔偿，例如买方因卖方违约而额外支出的租房费用、重新购房的差价等。

3. 。如果卖方的违约行为致使合同目的无法实现，例如卖方将房屋卖给了第三人导致无法向买方交付房屋，买方可以解除合同，并要求卖方返还已支付的购房款，同时承担相应的违约责任。

在处理卖方违约的情况时，买方应当注意收集和保存相关证据，如合同文本、付款凭证、卖方违约的通知或沟通记录等，以便在必要时通过协商或者诉讼维护自己的合法权益。

三、卖房合同违约怎么样解除

如果卖房合同出现违约想要解除合同，可以按以下情况处理：

（一）协商解除

1. 双方可以就解除合同达成一致意见。如果一方违约，未违约方可以与违约方进行协商，只要双方都同意解除合同，就可以签订解除协议，终止卖房合同的效力。

2. 在协商过程中，可以对违约造成的损失赔偿等问题一并协商解决。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如，房屋因自然灾害完全损毁，这种情况下，双方均有权解除合同，并且不承担违约责任。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如卖方明确表示不再卖房或者将房屋卖给他人，人可以解除合同，并要求卖方承担违约责任。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。像卖方迟延交房，经买方催告后仍不交房的，买方可以解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如果卖方提供的房屋存在严重质量问题导致房屋无法正常使用，买房人可解除合同。

解除合同时，应注意保留相关证据，如违约行为的证据、协商过程的记录等，以便在必要时维护自己的权益。

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