一、房屋买卖合同怎么算违约

在房屋买卖合同中，以下情形通常被认定为违约：

一是卖方违约。若卖方未按合同约定时间交付房屋，比如约定3月交房却拖延至5月；或者交付的房屋不符合合同约定标准，如房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用；又或者卖方擅自将房屋转卖给他人，导致无法履行与原买方的合同。

二是买方违约。若买方未按照合同约定时间支付房款，例如约定分期支付，却逾期未付后续款项；或者买方在签订合同后，无正当理由拒绝接收房屋；再或者买方未经卖方同意，擅自变更房屋用途等。

此外，若合同双方未履行合同中约定的其他义务，如未按约定办理产权过户手续等，也构成违约。违约方需承担违约责任，一般包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。具体违约责任承担方式应根据合同约定和法律规定来确定。

二、违约后如何处理房子

在买卖合同违约后，对于房子的处理需根据具体违约情况来确定：

一是买方违约。若买方未按合同约定支付房款等，卖方有权。此时，卖方可以收回房子，并要求买方承担违约责任，如支付违约金。违约金的数额一般按照合同约定执行，若约定不明，可参照造成的损失确定。若卖方选择继续履行合同，可要求买方支付剩余房款并承担逾期付款的违约责任。

二是卖方违约。比如卖方未按时交房或存在一房多卖等情形。若买方要求继续履行合同，卖方需履行交房义务，并赔偿买方因延迟交房等造成的损失。若买方要求解除合同，卖方除返还已付房款外，还需承担违约责任，赔偿买方因此遭受的损失。

在处理房子相关问题时，双方应先协商解决。协商不成的，可向人民提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。

三、房屋买卖合同终止认定

房屋买卖合同终止的认定，需从多方面考量：

一是合同约定情形。若买卖双方在合同中明确约定了终止合同的具体条件，当这些条件成就时，合同可终止。例如约定若一方未能在特定日期前支付房款或办理过户手续，另一方有权终止合同。

二是法定解除情形。根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情况出现时，当事人可解除合同，合同随之终止。

三是协商一致。买卖双方经协商，达成一致意见决定终止合同，也是的常见情形。

此外，若出现房屋主体结构质量不合格不能交付使用等特定法定事由，也可能导致合同终止。总之，房屋买卖合同终止的认定需结合具体事实和法律规定综合判断。

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