一、购房合同违约金怎么扣

购房合同违约金的扣除通常遵循以下原则。

（一）合同约定优先

如果购房合同中明确约定了违约金的扣除方式，比如按照购房款的一定比例、按照违约天数乘以固额等，那么就按照合同约定执行。只要该约定不违反的强制性规定，就是有效的。

（二）法定调整

如果约定的违约金过高或者过低，当事人可以请求或者机构予以适当调整。一般来说，违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为过高。法院或者仲裁机构会根据实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素综合确定合理的违约金数额或扣除方式。

（三）实际损失考量

当合同没有约定或者约定不明确时，违约金的扣除会参照违约方给对方造成的实际损失来确定。例如，因卖方违约导致买方丧失购买其他房屋机会所遭受的差价损失等。

二、购房撤销标准

购房撤销合同违约金标准并没有一个统一的法定数值，以下情况需要考虑：

（一）合同约定

如果购房合同中明确约定了违约金的比例或金额，一般按照合同约定执行。例如，合同可能约定违约方需按照购房款的一定比例（如10%）支付违约金。只要该约定是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，法院通常会认可这种约定。

（二）法定调整

若约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构予以调整。一般来说，如果违约金超过造成损失的30%，可认定为过高。法院会根据实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等综合因素确定一个合理的违约金数额。例如，卖方因买方撤销合同遭受的实际损失为5万元，但合同约定违约金为20万元，卖方主张20万元违约金时，买方可以请求法院调整违约金数额。

（三）无约定情况

如果合同未约定违约金，受损害方可以要求违约方赔偿因合同撤销造成的损失，如房价差价损失、中介费损失等合理费用。

三、购房合同超时违约怎么办

如果购房合同存在超时违约的情况，可以按照以下方式处理：

（一）违约方为卖方

1. 要求履行合同与赔偿

买方可以要求卖方继续履行购房合同，按照合同约定的时间完成房产的交付等义务。同时，买方有权要求卖方赔偿因超时违约造成的损失，例如买方额外支出的租房费用（如果是因为卖方未按时交房导致买方无法入住而租房）等。

2. 与赔偿

买方也可以选择解除购房合同。在这种情况下，卖方应当返还买方已支付的购房款，并按照合同约定支付违约金。如果合同未约定违约金或者约定的违约金低于买方的实际损失，买方可以要求卖方赔偿实际损失。

（二）违约方为买方

1. 卖方要求履行合同与赔偿

卖方可以要求买方继续履行合同，支付购房款等。同时，卖方有权要求买方赔偿因超时违约造成的损失，比如房价波动带来的损失（如果房价下跌，卖方可能遭受的差价损失）。

2. 卖方解除合同与没收定金或要求赔偿

卖方有权按照合同约定解除合同，没收买方已支付的定金。如果合同约定的定金不足以弥补卖方的损失，卖方还可以要求买方赔偿超出定金部分的损失。

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