一、物业合同违约金过高有效吗

物业合同违约金过高不一定完全有效。

从法律规定来看，虽然合同双方可以约定违约金，但如果约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。判断违约金是否过高，法院或仲裁机构通常会综合衡量多种因素。一是考虑实际损失，违约金的数额应当与因违约所造成的损失相当。如果违约金远远超过了实际损失，就可能被认定过高。二是考虑合同的履行情况，例如是完全未履行还是部分履行等。三是当事人的过错程度，违约方是故意违约还是过失违约等因素也会被考虑在内。所以，在物业合同中如果违约金过高，违约方可以依法请求调整，以达到公平合理的状态。

二、物业合同里能写违约金吗

物业合同里可以写违约金条款。

（一）合法性方面

1. 从法律规定看，只要合同双方在平等、自愿、公平的基础上约定违约金，不违反的强制性规定，就是合法有效的。物业合同作为一种民事合同，遵循合同自由原则，双方有权对违约责任及违约金进行约定。

2. 例如，如果业主未按时缴纳，物业合同中约定按一定比例收取违约金，这有助于督促业主履行缴费义务，同时也保障了物业服务企业的合法权益。

（二）合理性方面

1. 违约金的数额应合理。如果约定的违约金过高，在发生纠纷时，违约方可以请求法院或仲裁机构适当减少；如果过低，守约方也可以请求增加。

2. 比如，有的物业合同约定违约金为日千分之五，这个比例可能过高，法院可能会根据实际损失情况进行调整。所以在拟定物业合同违约金条款时，应综合考虑可能造成的损失等多种因素，确保其合理性。

三、物业不按合同收费违约吗

物业不按合同收费属于违约行为。

合同是具有法律效力的文件，明确规定了双方的权利和义务，包括收费标准等相关条款。如果物业不按照合同约定的收费标准进行收费，这违背了合同约定。例如，合同中明确规定了物业费按照每平方米一额收取，而物业擅自提高收费金额或者增加无依据的收费项目，这就是违约。

业主在这种情况下，可以采取以下措施：一是与物业进行协商，要求物业按照合同收费，并纠正违约行为；二是向物业管理部门进行投诉，请求主管部门对物业的违规行为进行监督管理；三是如果协商不成，业主可以根据合同中的仲裁条款申请仲裁或者向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求物业承担违约责任，如按照合同收费、赔偿因违约给业主造成的损失等。

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