一、卖房方违约如何终止合同

如果卖房方违约，要终止合同可以通过以下方式：

（一）协商解除

1. 首先与卖房方进行协商，明确指出其违约行为，并提出终止合同的要求。双方可以就后的相关事宜，如已付款项的退还、违约责任的承担等进行协商并达成一致意见，然后签订解除合同的协议。

（二）法定解除

1. 如果卖房方的违约行为符合法定解除合同的条件，那么可以直接通知卖房方解除合同。例如，卖房方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者卖房方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情况。

2. 在法定解除的情况下，解除合同的通知到达卖房方时合同即解除。同时，方可以要求卖房方承担违约责任，赔偿因违约造成的损失，例如房价上涨带来的差价损失、已支付款项的利息损失等。如果双方对违约责任有争议，可以通过诉讼或者仲裁的方式解决。

二、卖房违约合同里如何约定

在卖房合同中约定违约条款可以从以下几方面着手：

**（一）违约情形的明确**

1. 明确卖方可能的违约情形，例如未能按时交付房屋，房屋存在未披露的重大瑕疵影响正常交易，或者卖方单方面毁约不再出售房屋等情况。

2. 对于产权方面，如果卖方未能保证产权清晰，导致房屋存在产权纠纷影响交易，也应列为违约情形。

**（二）违约责任的承担方式**

1. 违约金的约定。可以根据房屋总价的一定比例设定违约金，如房屋总价的10% - 20%等。这个比例需要合理，既起到约束卖方的作用，又不能过高而显失公平。

2. 赔偿损失。除了违约金之外，应明确卖方违约需赔偿买方因交易失败而遭受的直接损失，如买方已支付的中介费、房屋评估费等。

3. 继续履行的约定。如果买方要求，在卖方违约的情况下，卖方有义务继续履行合同，完成房屋的交易。这有助于保护买方的权益，尤其是在房价波动时，防止卖方恶意违约。

三、卖房解除合同违约吗

卖房解除合同是否违约不能一概而论。

如果符合法定解除条件，比如因不可抗力致使不能实现合同目的，这种情况下解除合同不属于违约。例如房屋因自然灾害完全损毁无法交付，卖房者可以解除合同且不承担违约责任。

如果合同中约定了解除合同的情形，当该情形出现时卖房者解除合同也不违约。例如双方约定若购房者未在规定时间内支付首付款，卖房者有权解除合同。

但如果没有法定或者约定的理由而擅自解除合同，卖房者则构成违约。违约方可能需要承担违约责任，例如赔偿对方的损失、支付违约金等。损失可能包括对方为购房所做的合理支出，如已支付的中介费等。违约金的数额如果合同中有约定则按约定执行，如果约定过高或过低，当事人可以请求或仲裁机构适当调整。

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