一、如何判定房屋虚假买卖

判定房屋虚假买卖可从多方面进行分析：

一是买卖双方的关系及动机。若双方存在特殊密切关系，如亲属、关联企业等，且无合理购房需求或经济目的，比如一方无居住需求、无支付能力却购买房屋，可能存在虚假买卖。

二是交易价格。明显偏离市场正常价格，过高或过低，不符合房屋实际价值，例如以远远低于市场价转让房屋，又无合理降价理由，这是可疑之处。

三是交易过程与行为。交易过程不遵循正常程序，如未实际查看房屋、未对房屋状况进行合理协商、快速成交等。或者存在倒签合同、等异常行为。

四是后续房屋使用情况。若房屋在交易后并未实际交付使用，或者买房人未对房屋进行合理的管理、维护，长期闲置，也可能暗示虚假买卖。

五是资金流向。若购房款的支付和流向存在异常，比如资金回流到卖方或关联方账户，缺乏真实交易的资金往来特征，也可作为判断依据。

二、如何判定无效的情形

房屋买卖合同无效的判定情形主要有以下几种：

一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如，出售方故意隐瞒房屋已被抵押的事实，诱使购买方签订购买合同，且损害了国家相关利益。

二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如，买卖双方为逃避债务，恶意串通签订虚假房屋买卖合同，将房屋转移，损害利益。

三是以合法形式掩盖非法目的。例如，名为房屋买卖，实为赠与或逃避税收等非法目的的合同。

四是损害社会公共利益。如买卖的房屋属于建筑，影响城市规划和公共安全，此类。

五是违反法律、行政法规的强制性规定。例如，未取得书而进行房屋买卖，违反相关法律规定，合同无效。

在司法实践中，需根据具体案件事实和相关证据，综合判断房屋买卖合同是否符合上述无效情形，以确定合同的法律效力。

三、如何进行房屋买卖

房屋买卖公证需按以下步骤进行：

一是准备材料。买卖双方需提供明，如身份证、本等；卖方要准备房屋所有权证、证等房产相关证明材料；此外，还需准备房屋买卖合同等。

二是提出申请。双方共同前往当地公证机构，填写公证申请表，明确提出房屋买卖公证的申请，并提交准备好的材料。公证机构会对申请及材料进行初步审查，确认是否符合受理条件。

三是公证机构审查。公证员会对提交的材料真实性、合法性进行全面审查，包括核实房屋产权状况、双方身份等。还会询问当事人相关情况，以确保其真实意思表示。

四是缴纳公证费用。根据规定标准缴纳相应的公证费用。

五是出具公证书。经审查无误后，公证机构会在规定时间内出具房屋买卖公证书。公证书具有较强的法律效力，能有效保障买卖双方的合法权益。

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