二手房评估需要准备的材料包括企业营业执照复印件或者是个人身份证复印件。除此之外国有资产的产权登记证，还有就是当地的建筑工程概算的定额以及评估明细表，都肯定是需要提交给有关机关的。

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二手房评估需要准备哪些材料?

1、二手房评估所需的资料

(1)企业营业执照复印件或个人身份证复印件;

(2)国有资产产权登记证(非国有资产除外);

(3)当地建筑工程概(预)算定额;

(4)当地建筑工程取费标准;

(5)房屋建筑、构筑物资产评估明细表;

(6)部分房屋建筑物工程预决算资料;

(7)房屋产权证书或有关房屋产权证明资料;

(8)企业年度财务报表;

(9)建筑物总平面图;

(10)土地使用权证书;

(11)当地政府主管部门批准的计划立项文件;

(12)当地政府的建设工程规划许可证;

(13)当地政府的建设用地规划许可证;

(14)房屋建筑物抵押状况;

(15)其他与建筑物评估有关的资料。

2、二手房评估的方式

(1)市场调研也叫市场比较法。同一地段新房的价格，同一地段二手房价格。

(2)房子收益着也叫收益法。指的是这套房子租金收益达这个地段的大概情况，收益越高，房价越高。

(3)房子现状，评估机构也叫这个成本法。二手房子内部装修的好坏，保养如何，是否需要花大价钱维修等等。

所以总括影响房屋评估的主要因素包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。

贷款买房后无力偿还房贷怎么办?

贷款买房后无力偿还房贷可以和银行协商分期还款。按揭贷款对于借款人来说是存在一定的风险的，具体如下：

(1)对自身收入预期存在偏差。由于借款人对自己的收入期望值过高，实际收入增长水平没能达到预期目标，造成还贷能力不足。

(2)失业或经营失败。由于借款人被解雇、所在企业遭遇破产倒闭或借款人自身经营失败，失去还款来源。

(3)道德与信用风险。在社会信用需要普遍提升的时候，不排除借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。此外，如果市场出现大的起伏，当房产贬值较快的时候，借款人心理上就有不平衡，从而对还款产生抵触情绪。

(4)意外伤害、灾害风险。借款人因意外伤害造成伤残，丧失劳动能力，失去收入来源。或由于火灾、水灾、风暴等原因遭受重大损失，失去还款能力。

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