房贷断供一年,银行催收函不断，房子面临被拍卖的风险，你是否心急如焚？逾期1年，意味着您已严重违反了贷款合同的约定，银行确实拥有了要求您一次性清偿全部贷款本息甚至启动司法程序处置抵押房产（拍卖）的法定权利。但别绝望！积极、专业地主动协商，是化解危机、保住房产的关键转折点。作为资深律师，我深知其中的法律门道与协商策略。

核心策略：化被动为主动，寻求“还本”契机

协商的核心目标并非逃避债务,而是在承认债务的前提下，寻求一个双方（尤其是银行）能够接受的、更具可行性的还款方案，核心在于“还本金”，以下是经过实战检验的步骤：

1. 立即停止“鸵鸟心态”，主动出击：

   • 停止失联：银行最头疼的就是联系不上客户。主动拨打贷款合同上的银行客服电话或联系您的客户经理，表明强烈的协商还款意愿，这是建立信任的第一步。
   • 收集信息：整理好您的贷款合同、最近一年的还款流水、银行发出的所有催收通知（短信、信函等），清晰了解逾期金额（本金、利息、罚息分别多少）、剩余贷款本金总额、合同关于逾期违约的条款。

2. 坦诚沟通，展现诚意与困难：

   • 说明真实原因：向银行坦诚说明导致逾期的根本原因（如失业、重病、经营失败、家庭变故等），务必真实可信。提供必要的证明材料（如失业证明、医疗诊断书、企业注销文件等）能极大增加说服力，表明逾期非恶意，而是遭遇了不可抗的困难。
   • 表达强烈还款意愿：清晰传达您“想还、要还”，特别是“想优先偿还本金”的核心诉求。强调您非常重视信用，希望保住房子，并正在努力筹集资金。

3. 提出具体、可行的“还本”方案：

   • 核心诉求 - 协商偿还本金：直击要害，明确提出希望银行能考虑减免部分罚息（甚至部分正常利息），允许您筹集资金优先用于偿还部分或协商后的贷款本金。这是谈判的核心目标。
   • 一次性偿还部分本金 + 剩余贷款重组：
     • “我目前能筹集到XX万元，希望用这笔钱直接偿还XX万元本金，剩余本金XX万元，请求银行免除期间产生的罚息（或部分利息），并将剩余贷款本金重新分期（如延长贷款期限至XX年，或在一定期限内只还利息暂缓还本），降低月供压力。”强调此举能快速降低银行风险敞口。
   • 分期偿还本金：
     • “我未来XX个月内，保证每月除正常还款外，额外偿还XX元专门用于冲抵本金（需明确是还本金），直至额外还清XX万元本金为止，请求银行减免此期间新增的罚息或给予罚息优惠。”展现持续还款能力和计划性。
   • 提供增信措施（如有）：
     • 如有可信赖的担保人（需符合银行要求）愿意提供担保，或能提供其他补充抵押物，主动提出，这能极大增强银行接受方案的可能性。
   • 强调“双赢”：向银行说明，接受您的方案比启动耗时漫长、成本高昂、结果不确定的诉讼和拍卖程序，对银行更有利。快速回收部分本金、降低不良率、减少处置成本是银行的重要考量点。

4. 书面化与持续跟进：

   • 形成书面方案：将您的协商方案（包括还款金额、方式、期限、减免请求等）清晰、具体地写成书面申请，正式提交给银行信贷管理部门或指定的协商对接人。
   • 保持沟通：银行内部审批需要时间，定期（如每周）礼貌地跟进进度，银行可能会提出反提案，做好进一步谈判的准备。
   • 争取协议：一旦达成初步意向，务必要求银行出具正式的书面协议（如《还款协议书》、《债务重组协议》），明确约定减免金额、新的还款计划、违约责任等关键条款，双方签字盖章。口头承诺在法律上效力薄弱。

律师行动指南：关键筹码与底线思维

• 法律赋予的协商空间：《民法典》及相关金融法规鼓励债权债务双方协商解决纠纷，银行虽有合同权利，但也需履行审慎管理和化解风险的义务。启动司法程序是最后手段，成本高企。
• “罚息”并非铁板一块：《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定罚息利率有一定上限（通常是合同约定利率上加收30%-50%）。实践中，银行为了快速回收本金、降低不良，有内部权限对罚息甚至部分正常利息进行酌情减免。这是您谈判的重要筹码，务必明确提出减免请求。
• “减免利息 ≠ 免除本金”：要清晰区分，协商目标是争取利息/罚息减免，使筹集到的资金能最大程度冲抵本金，降低债务核心（本金余额），直接要求免除本金极其困难，除非银行认定您完全丧失还款能力且房产处置后仍不足覆盖。
• “保住房产”是核心动力：对您而言，保住住房是最大利益，对银行而言，房产是最终保障。找到一个能让银行看到快速回收部分本金、降低后续风险，同时您又能承受的方案，是双方都能接受的平衡点。
• 寻求专业帮助：如果自身协商困难或银行态度强硬，及时咨询专业律师，律师能精准把握法律尺度，分析银行立场的软肋，协助制定更有利方案，甚至代表您进行更有效的谈判，或在必要时启动司法救济程序（如认为银行处置程序违法）。

相关法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》：
   • 第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 （借款人违约的法律基础）
   • 第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （银行主张权利的基础）
   • 第678条：借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期，贷款人同意的，可以展期。 （协商展期的法律依据）
   • 第667条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 （核心合同关系）
   • 第410条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。...抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 （银行实现抵押权的法律程序）
2. 《贷款通则》(中国人民银行)：
   • 第12条：贷款展期：不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期...短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年，国家另有规定者除外。 （展期的具体规则）
3. 《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)：
   • 第3条：逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％... （罚息利率上限的明确规定，是请求减免的核心依据）

小编总结：绝境中的曙光，行动才有生机！

房贷逾期一年,确实已踩在法律与风险的“红线”之上，银行手握处置房产的“利剑”，但这绝非意味着穷途末路！法律在赋予银行权利的同时，也为诚心解决问题的借款人留出了协商救济的空间，关键在于，您必须立刻停止逃避，以最大诚意和清晰方案主动叩开协商之门。“减免高额罚息、争取本金优先偿还”是您谈判的核心利刃，而《人民币贷款利率通知》中关于罚息上限的规定，正是您据理力争的坚实后盾。过程必然艰辛，可能需要反复拉锯，但积极、专业、有备而来的协商，是您保住“家”的最后也是最有希望的一根“救命稻草”。不要孤军奋战，必要时让专业律师成为您最有力的谈判伙伴。行动起来，希望就在前方！

房贷逾期1年，房子要被拍卖？资深律师教你如何与银行协商还本金！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。