最近有个朋友急着卖房,准备换学区房，结果过户那天被税务窗口一通计算，直接懵了：“怎么还要交这么多税？”他一脸懵地问我：“卖房子不是把钱收了就完事了吗？怎么还涉及这么多税？”很多人对“卖房子要交什么税”这个问题一知半解，直到真正交易才傻眼，今天我就用大白话，把这个问题给你掰扯清楚，帮你避坑省钱！

咱们要明确一点：卖房子不是净赚差价那么简单，国家对房产交易是有税收监管的，你卖房赚了钱，国家也要从中“分一杯羹”，具体要交哪些税？主要看你的房子是不是“满五唯一”，有没有盈利，以及房子的性质。

增值税及附加税（以前叫营业税）

这个税主要看房子有没有“满两年”。

• 如果你卖的房子持有不满两年，那要交6%的增值税及附加税（5%增值税 + 0.6%附加），比如房子网签价100万，就要交5.6万，这笔钱可不少。
• 如果满两年，普通住宅免征增值税，非普通住宅按差额的5%征收（差额=卖出价-买入价）。

重点来了：满两年是硬杠杠！所以很多人宁愿等几个月再卖，就是为了省下这笔钱。

个人所得税

这是最容易被忽略、也最容易“踩雷”的税种。

• 如果房子是“满五唯一”（持有满五年，且是家庭唯一住房），免征个税。
• 如果不满足“满五唯一”，就要交个税，有两种算法：
  1. 按差额的20%：（卖出价 - 买入价 - 合理费用）×20%
  2. 按全额的1%：有些城市允许按交易总价的1%核定征收，看起来少，但如果你的房子增值多，差额20%反而更划算。

举个例子：你10年前买的房子50万，现在卖300万，差额250万，20%就是50万！所以很多人宁愿凑“满五唯一”，就是为了避开这笔巨款。

土地增值税（针对非住宅或商业用房）

普通住宅一般免征,但如果你卖的是商铺、写字楼、公寓等非住宅性质房产，可能要交土地增值税，税率按增值额累进，最高可达60%。这类房子交易成本高，务必提前测算。

印花税（小头但不能忽略）

买卖双方各交万分之五，比如100万的房子，就是500元，虽然不多，但也是交易成本的一部分。

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特别提醒：
现在很多人通过“赠与”或“离婚析产”来避税，但这些操作风险极高。税务机关现在查得严，虚假交易可能被追缴税款+罚款，甚至影响征信，别为了省几万块，最后赔几十万。

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建议参考：

卖房前一定要做三件事：

1. 查清房子是否“满五唯一”——这是免税的关键；
2. 保留好原始购房发票、契税票、装修发票等凭证——这些都能作为“合理费用”抵扣个税；
3. 提前找税务窗口或专业机构做税费测算——别等到签了合同才发现税比预期高几倍。

如果你的房子增值巨大,建议咨询专业税务律师或会计师，设计合法合规的交易方案，合法节税≠逃税，别踩红线。

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相关法条参考：

• 《中华人民共和国个人所得税法》第四条：财产转让所得，按次计税，税率为20%。
• 《财政部 国家税务总局关于个人销售住房征收营业税政策的通知》（财税〔2016〕36号）：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。
• 《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）：对个人销售住房暂免征收土地增值税；对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

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卖房子要交什么税？核心就看“时间”和“唯一性”，满两年免增值税，满五年且唯一免个税——这两个条件能凑上，基本就能省下一大笔钱，但如果你的房子增值快、持有时间短，那税费可能高达几十万。别让“无知”变成“多花钱”，卖房前多问一句，可能就省下一辆车。合法合规地省税，才是真正的聪明人。

现在你知道了吧？卖房不是一锤子买卖，税，才是隐藏的“大Boss”，搞懂它，你才能真正掌控交易主动权。

卖房子要交什么税？搞不清这些，小心多花几万块！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。