遇到拆迁评估,应该注意的几类基本问题

1、房屋面积及面积认定不准确问题。

一般应以产权证书上记载面积为准。

2、宅基地区位补偿价严重偏低问题。

宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价= (当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。

3、评估方法错误问题。

市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

评估机构不采用市场价法评估，导致评估价严重偏低。

4、评估机构的选择违法。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式.而实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。

5、未经实地查勘程序。

拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。

6、未依法委托专家评估。

当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。实践中，房屋拆迁管理部门作出裁决往往未经鉴定程序。

7、评估机构没有给付完整的估价报告。

估价报告应做到下列几点：1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套;第八节第二条规定：估价报告应包括下列部分：l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件; 6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。

8、不依法出具分户评估报告问题。法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。

9、不依法对被拆迁房屋的装修进行评估。法律明确规定对被拆迁房屋的装修价值赔偿应协商，协商不成应另行评估。实践中拆迁人却未进行装修的另行评估严重违法。

10、拆迁评估报告未依法送达问题。

法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。

评估应该采用什么方法

常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

此外，还要注意以下几种情况，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：

(一)被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;

(二)被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;

(三)被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估;

(四)可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。

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