选择商业贷款还是?或者如何令两者结合达到最优惠?这是贷款购房者普遍要面临的一大问题。在经过近期的三次央行降息之后,许多购房者对于和的对比颇有眩晕之感。但仔细对比二者后不难发现,选择个人贷款依然具有利率优势。

令很多人没有注 意到的是,在央行近期连续下调商业性住房的同时,公积金贷款利率也已下调了三次。根据调整后的个人住房公积金贷款利率,目前5年期以下(含5年)公积金贷款利率由现行的4.32%调整为4.05%,5年期以上利率由现行的4.86%调整为4.59%,调整后的个人住房公积金贷款利率已经与2006年执行的利率标准接近。

商业性个人住房贷款方面,经过三次降息,商业性个贷5年以上的贷款利率由原来的7.85%调整为7.2%。对比个人住房公积金贷款5年以上期利率4.59%,年利率相差2.61%。以商业性个人住房贷款最优惠的下限利率标准计算,其年利率为5.04%,与住房公积金贷款的年利率相差0.45%,不难发现,公积金贷款相对商业贷款而言具备一定的利率优势。

据了解,广州拟提高公积金住房贷款的最高限额,从过去个人40万元提高到50万元,夫妻合计贷款额度上限从65万元提高到80万元。按照一对夫妇最高可获得的80万元公积金贷款,按贷款10年等额本息还款法计算,采用公积金贷款的方式还款总额99.9098元,月均还款8325元。而采用商业贷款方式,即便能够申请到7折利率,还款总额则为102.0106万元,月均还款8500元。

而对于贷款购买第二套房的换房一族而言,公积金贷款的优势就非常明显了。同样是10年80万元的房贷,采用公积金贷款的方式还款总额依然为99.9098元,月均还款8325元。而采用商业贷款的方式,则要按照利率上限执行,还款总额达112.4561元,月均还款9371元。两者相比,公积金贷款足足可以省12万元。

就广州当前楼价而言,目前市区内主流的一手房价位在8000-12000元/平方米,按照普通住宅144平方米计算,一手商品房的总价普遍在60万元以上,有相当一部分是在80-100万元之间。一旦公积金贷款最高限额上调,采用公积金贷款利率的优势就将显现出来。特别是对有换房需求的公务员买家来说,用公积金贷款的方式购买第二套房更为合理。

二手房方面,据满堂红地产研究部沈锐培介绍,目前二手房市场上采用公积金贷款的购房者占20%左右,其中70%的用于购买90平方米以下户型,总价一般在50-55万元左右,总价超过100万的约占7%。对于二手市场来说,原来夫妻合计贷款额度上限65万元已经相当足够,提高到80万元可能意义不大。

有业内人士表示,提高公积金贷款上限能刺激一部分的改善型住房需求,令事业单位、大型国企员工以及公务员等符合公积金贷款申请条件的购房者,无须因为公积金贷款限额不足而压抑改善居住的需求。