一、当事人约定了违约解除合同能否使用买卖不破租赁

　　如果当事人约定了违约解除合同的，可以选择解除合同，也可以选择适用买卖不破租赁原则。根据《》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

      （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

      （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　二、买卖不破租赁的适用范围有哪些

　　（一）买卖不破租赁”原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。这是由该原则的目的所决定的，即保护和维持长期稳定的租赁关系，更好的发挥租赁物之效用。租赁关系属于债权，而所有权属于物权，从法律关系保护的顺位来说，物权具有天然的优先性，买卖不破租赁原则是法律赋予的优先权，是租赁关系物权化的一种体现。原因在于某些租赁物的稀缺性、价格过高、生活和生产必须等原因造成建立租赁关系成了满足人们对其需要一种重要方式，只有给予特殊保护才能维持社会稳定和交易安全，避免社会资源因不合里利用而造成的浪费。动产则没有必要适用该原则，否则将不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用，更与民法的基本原则相背离。因此，在法律实践中，动产基本不适用“买卖不破租赁”原则。

　　（二）在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用该原则。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。也就是说，不动产已经设定抵押权，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，该租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护，但根据抵押人是否书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对承租人承担的责任有所不同：抵押人已书面告知的，无须对承租人承担赔偿责任;抵押人未书面告知的，应当对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

　　（三）在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的不适用“买卖不破租赁”原则。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般也不适用“买卖不破租赁”原则。

　　三、买卖不破租赁赔偿标准

　　（一）如果签了合同，一般是按合同约定赔偿;如果没有就可以向法院起诉三倍违约赔偿。

　　1、房东违约，违约金数额依据租房合同约定的数额确定。

　　2、买卖不破租赁。可以继续租用原房屋。“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　（二）我国关于“买卖不破租赁”的原则规定在下列法律及司法解释中

　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定;房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

　　《民法典》第四百零五条 【】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　以上就是合飞律师小编为您详细介绍关于当事人约定了违约解除合同能否使用买卖不破租赁的相关知识，按照法律规定，当合同当事人产生合同纠纷时，一般应该先按照合同的约定方式来解决合同。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询合飞律师，我们会有专业的律师为您解答疑惑。