一、如何在商品房认购书中约定定金

　　在商品房认购书中约定定金可以订立定金，定金合同的成立要件如下：

　　1.定金合同成立。定金合同成立是定金合同生效的前提，也是其必备要件之一。定金合同自定金交付时生效。

　　2.当事人具有相应的民事行为能力。任何合同的生效都要以当事人具有相应的民事行为要件。定金合同的生效需要当事人具有完全的民事行为能力，能够完全辨认自己的行为并预见其行为后果，具有完全的意思表示能力进行意思表示。

　　3.意思表示真实。定金合同的内容应当是当事人的真实的意思表示。

　　4.定金合同的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。

　　5.实际交付定金。

　　6.主合同有效。

　　二、签房屋认购书后定金返回的情形有哪些

　　签房屋认购书后定金返回的情形有：

　　1.认购书自然失效，定金返还签订房屋认购书时，如果没有明确约定商品房的价格、面积、朝向、楼层、户型等具体条件，合飞律师提醒您，双方都打算将具体事宜留在签订购房合同时敲定。在这种情况下，房屋认购书就自然失效，开发商应该把定金退还给购房者。

　　2.认购书约定明确，定金不返还与第1种情况不同，如果认购书明确约定了签订合同的条件和具体内容，购房者却不同意签订购房合同，购房者就得承当，开发商则有权拒绝返还定金。

　　3.双方未就额外事宜达成一致，定金应予返还签订房屋认购书时通常无法覆盖了所有情形。

　　三、购房签订了认购书可以反悔吗

　　签了购房认购书后，一般不能反悔。购房认购书对当事人具有法律约束力。如果当事人反悔的，需要与对方协商解除买房协议，并需承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。