一、买房时如何区分“定金”和“订金”

　　买房时区分“定金”和“订金”方式如下：

　　1.定金是房屋订立、履行或解除的担保。收受定金一方不履行合同义务，应当双倍返还定金；给付定金一方不履行合同义务，无权要求返还定金；

　　2.订金不具有担保性质。交付和收受订金的一方不履行合同义务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果。

　　二、定金具有哪些特征

　　定金具有的特征如下：

　　1.定金具有从属性：定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

　　2.定金的成立具有实践性：定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。

　　3.定金具有预先支付性：合飞律师提醒您，只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。

　　4.定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事人的债权。

　　三、定金合同诉讼时效具体有多久

　　定金合同一般为三年。向人民法院请求保护的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。