裁判要旨

　　案涉资产为在建工程，执行法院查封土地使用权效力及于地上建筑物，包括在查封之后新增的地上建筑物，执行过程中，执行法院多次告知查封之后要停止施工，并在评估时点之前向施工方正式送达要求停止施工的协助执行通知书，同时告知建设单位不得继续施工及继续施工的后果，因此在评估时点之后建设单位仍然继续组织施工的情况下，其妨碍了执行工作的有序推进，违反了执行法院的明确禁令，其就新增工程主张权益于理不合。

　　案例索引

　　《山东欧康置业有限责任公司执行案》【（2021）最高法执监500号】‍

　　争议焦点

　　在建工程被查封后评估时点之后续建的部分工程应该如何处理？

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　驳回申诉通知书

　　（2021）最高法执监500号

　　山东欧康置业有限责任公司：

　　你司因不服四川省高级人民法院（以下简称四川高院）作出的(2020)川执监68号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

　　关于你司以评估方法有误、价格过低、漏评等为由提出撤销以物抵债裁定的主张。本案评估行为发生时施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》原第六条第一款规定，“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”该条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，你司提出评估方法有误、价格过低、漏评等问题，曾经在评估报告送达后提出异议，评估机构已经予以回复。你司主张的事由不涉及评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，不属于依法应当重新评估的情形，据此主张撤销以物抵债裁定，缺乏法律依据。此外，评估价格是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，拍卖财产的最终价值由市场决定。案涉资产两次进行网络司法拍卖均流拍，第二次流拍的保留价为140674592元，系原评估价格的68%，表明当时市场并不认为拍卖财产的价格高于140674592元，更不可能高于评估价格。综上，你司的该项主张不能成立，本院不予支持。

　　关于你司提出新增工程未经查封和评估即以物抵债给申请执行人，违反法律规定、损害你司合法权益的主张。查封时施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》原第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”第一，本案中，你司主张在评估时点即2016年10月21日之后新增了幼儿园、车库等建筑物或工程，价值1.28亿元，但你司并未提供充分证据证明相关建筑物或工程的具体建设时间及其价值。成都市金堂三星建筑有限公司曾作为施工方，就包括幼儿园、会所、车库以及景观、大门等在内的工程项目起诉你司要求支付相应工程款，除2016年3月1日确认的结算总价外，其余请求均被法院驳回。第二，根据上述法律规定，本案中，执行法院于2015年续查封你司名下位于山东省潍坊市潍城区北宫西街以南、西二环路以东土地使用权〔房地产权证号为：潍国用（2011）第B1**〕及部分在建工程，其中土地125亩、在建房屋505套（以下简称案涉资产），案涉资产的地上建筑物尚未办理产权证，因此执行法院查封土地使用权效力及于地上建筑物，包括在查封之后新增的地上建筑物。你司主张法院对新增工程未予查封，缺乏法律和事实依据，不予支持。第三，本案执行过程中，执行法院多次告知你司及施工方，在法院查封之后要停止施工，在评估时点之前向施工方正式送达要求停止施工的协助执行通知书，在2017年2月正式告知你司当时的法定代表人不得继续施工、继续施工造成的损失由你司承担。你司在评估时点之后仍然继续组织施工，妨碍执行工作的有序推进，违反了执行法院的明确禁令。你司就新增工程主张权益归你司所有的主张，于理不合。第四，本案中，法院拍卖公告中明确拍卖范围为：案涉资产第6、9、10、12、13、14栋住宅、储藏室、综合楼商业、地下车库在建工程房地产及土地使用权（不包含未查封的53套住宅），标的物属在建工程，此次拍卖对土地使用权和部分地上建筑物进行整体处置，现状拍卖，要求竞买人以现场调查拍卖标的物实际情况为准。因此，拍品包括拍卖时的地上建筑物，包括在评估时点之后可能新增的工程。申请执行人以物抵债接受的财产范围，与拍卖的财产范围保持一致，在以物抵债数额范围内，也应该包括了可能新增的工程。你司主张新增工程权益应该在单独计算后并归你司所有，缺乏事实依据。第五，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条和第二十六条规定，网络司法拍卖第一次拍卖的起拍价和保留价最低为评估价的百分之七十，第二次拍卖的起拍价和保留价最低为第一次起拍价和保留价的百分之八十。根据上述规定，第二次拍卖的起拍价和保留价最低为评估价的百分之五十六。本案中，第一次拍卖起拍价和保留价为评估价的百分之八十，第二次拍卖起拍价和保留价为第一次起拍价和保留价的百分之八十五，为评估价的百分之六十八，明显高于司法解释规定的最低保留价。二次拍卖流拍，意味着当时的市场不认可二次拍卖时案涉资产的价值高于评估价格的百分之六十八，这部分资产已经包含了可能新增的工程。申请执行人以该价格接受以物抵债，并未侵害你司的合法权益。综上，你司的上述主张不能成立，本院不予支持。

　　关于你司提出执行法院超标的查封、整体处置违反法律规定的主张。第一，本案中，案涉资产属于住宅小区在建工程，需要进一步开发建设，部分楼房虽然取得预售许可证，但并未取得房产权属证明，土地使用权证也只有一个，尚未办理分割登记。原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据上述规定，土地使用权和地上建筑物应当一并处置。由于本案的土地使用权只有一个，分割处置，违反上述规定精神，同时也可能影响小区的整体后续开发，影响案涉资产的价值最大化，影响53套房屋买受人的权益。第二，执行法院出具以物抵债裁定之后，土地使用权已经转移登记至申请执行人开办的房地产开发公司名下，申请执行人推进了继续开发建设工作。第三，执行法院处置案涉资产时，案涉资产上可能存在工程价款优先受偿权。以物抵债后溢出部分价款31325693元，已经通过执行分配程序，分配给你司的其他执行债权人，并未退回给你司，执行法院整体处置获得的价款虽然超出了本案的债权数额，但并未超过已经进入执行分配程序的债权总额，并未损害你司的合法权益。综上，执行法院对案涉资产进行整体处置，并无不当。你司的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，你司的申诉理由不能成立，对你司的申诉请求本院依法予以驳回。特此通知。