一、旧村改造房屋产权归谁

旧村改造后房屋产权归属情况较为复杂，需分多种情形来看。

（一）村民原有合法宅基地上房屋改造

1. 如果是村民在自己合法的宅基地上进行旧村改造，且符合相关政策规定，改造后的房屋产权通常仍然归村民所有。这种改造往往是在政府政策引导下，对自家宅基地上的老旧房屋进行翻新、重建等改善居住条件的行为。

2. 部分地区可能会有特殊规定，例如对房屋面积、层数等进行限制，只要村民遵守这些规定，产权仍为村民所有，但村民可能需要办理相应的产权登记手续来确认产权。

（二）由开发商参与的旧村改造

1. 如果是开发商与村集体或者村民签订协议，对旧村进行整体改造开发。通常情况下，村民按照协议获得相应的回迁房屋，这些回迁房屋的产权归村民所有。

2. 对于开发商在旧村改造中额外开发建设的用于对外销售的商品房部分，产权归购买商品房的业主所有，开发商在满足相关条件下可进行销售转让产权。

（三）村集体统一规划改造

村集体统一规划进行旧村改造，在满足全体村民利益、符合相关规划和政策的前提下，改造后分配给村民居住的房屋产权归村民。而村集体可能会保留部分公共设施等的产权用于村集体公共事务管理等用途。

二、还迁房是大产权还是小产权

还迁房有可能是大产权也有可能是小产权。

如果还迁房的土地性质为国有土地，经过合法的开发建设、手续完备，那么这种还迁房是大产权房，可以，拥有完整的产权，可自由交易、转让、抵押等。

然而，如果还迁房的土地性质是集体土地，且没有经过土地性质的转变等合法程序，这种还迁房往往属于。小产权房没有合法的，不能进行正常的市场交易、抵押等行为，在产权流转上受到很大限制。所以判断还迁房是大产权还是小产权，关键要看其土地性质、建设手续是否合法合规等因素。

三、房屋产权转让合同协议书合法吗有效吗

房屋产权转让合同协议书在符合一定条件时是合法且有效的。

（一）签订主体需具备相应民事行为能力。转让方须是房屋的合法产权人，有权对房屋进行处置；受让方也应具有完全民事行为能力，能够独立承担。

（二）合同内容必须合法。不得违反的强制性规定，比如不得将存在查封、抵押等限制交易情形的房屋进行转让，也不能约定逃避税收等违法条款。

（三）意思表示真实。双方签订协议应是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。

（四）合同形式应符合要求。一般来说，房屋产权转让应采用书面形式。

若房屋产权转让合同协议书满足上述条件，那么通常是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。若不符合相关条件，则可能导致或可撤销。

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