买房子，光看建筑面积就够了吗？为什么有的房子标的是100平米，住进去却感觉不到那么大？如果你也有这些疑问，那说明你可能还没搞清楚——公摊是什么。

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揭开“公摊”的神秘面纱

在我们日常看房时，常常会听到三个术语：套内面积、建筑面积、公摊面积。

• 套内面积：就是你能真正使用的空间，包括卧室、客厅、厨房等。
• 建筑面积：是套内面积加上公共分摊面积（也就是我们常说的“公摊”）之和。
• 公摊面积：指的是整栋楼中为所有业主共同使用而设置的部分,按比例分摊到每户头上的面积。

公摊其实就是你购房合同上写着的“建筑面积”中，除了你自己能用的那一部分之外,还要承担的一部分公共区域面积。

常见的公摊范围包括：

• 楼梯间、电梯井
• 走廊、过道
• 配电室、设备间
• 大堂、门厅
• 垃圾道、消防通道等

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不同楼盘，公摊差异大吗？

答案是肯定的,而且差异还不小！

高层住宅的公摊率普遍在20%~30%之间，而多层住宅的公摊则相对低一些，大约在10%~15%左右，有些豪华小区甚至因为配备了更多的公共设施（如健身房、会所、游泳池等），公摊比例还会更高。

举个例子：
一套建筑面积100平米的房子，如果公摊率为25%，那你实际能使用的套内面积只有75平米，而同样是100平米的房子，如果建在低密度洋房里,实际使用面积可能接近90平米。

这就是为什么有时候我们会觉得，房价看起来差不多,但实际居住体验却差别很大的原因。

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公摊真的合理吗？开发商会不会偷偷“加码”？

这正是很多人关心的问题。

根据相关规定，公摊面积是需要由测绘单位进行测算并备案的，不能随意更改或虚报，但在实际操作中，确实存在一些开发商通过设计手法“模糊处理”公共区域,从而变相增加公摊的情况。

• 将本应计入物业用房的空间算作“公摊”
• 把原本可以独立使用的空间划入公共区域
• 故意拉长走廊、放大电梯厅等

在签署购房合同时，一定要看清“建筑面积”与“套内面积”的具体数值,并核实公摊的具体构成。

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给购房者的几点建议

1. 看合同要细：别只盯着总价和单价,更要关注套内面积和公摊比例。
2. 实地考察：亲自走一走、量一量,感受一下实际空间是否符合预期。
3. 多方对比：不要被建筑面积迷惑，重点看使用率（套内面积 / 建筑面积 × 100%）。
4. 保留证据：如有虚假宣传嫌疑，及时录音、拍照、保存资料,必要时可依法维权。

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相关法律条文参考

以下是与公摊面积相关的法律法规依据,供你了解：

• 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（原国家建设部发布）
  明确规定了公摊面积的定义、计算方法以及分摊原则,具有很强的操作性。

• 《民法典》第二百七十三条
  规定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有,为公摊提供了法律基础。

• 《消费者权益保护法》第八条、第九条
  消费者享有知情权和自主选择权，开发商有义务如实告知房屋的真实情况,包括公摊面积。

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“公摊是什么”这个问题，看似简单，实则关系到你的切身利益。在买房这件人生大事上，每一个细节都不能忽视，公摊不仅影响你的居住体验,更直接影响你的购房成本。

记住一句话：“建筑面积只是纸面上的数据，真正值得你关注的是你能用多少。”

下次再有人跟你谈“100平米”的时候，不妨问一句：“套内多少？公摊多少？”这才是真正的精明购房者该做的事。

公摊是什么？买房前你必须弄清楚的隐藏面积账，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。