南京,这座承载着六朝古都文化底蕴的现代都市，近年来在房地产市场上一直备受关注，无论是刚需购房者、投资客，还是政策制定者，都对一个核心问题充满好奇：南京到底有多少套住房？

这个问题看似简单,实则牵涉复杂，要回答清楚“南京有多少套住房”，需要从多个维度来分析，包括官方统计数据、人口流动情况、城市规划方向以及市场实际供需关系。

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数据从哪来？官方统计与市场调研的差异

根据南京市统计局最新发布的《2024年国民经济和社会发展统计公报》，截至2024年底，南京全市常住人口约为955万人，住宅类房屋总建筑面积超过6.3亿平方米，若以户均居住面积80平方米计算，理论上南京现有住房总量约787万套。

但需要注意的是,这一数字包含商品住宅、保障性住房、安置房、单位宿舍等多种类型，并非全部用于市场化流通，而根据贝壳研究院等第三方机构的抽样调查和大数据建模，南京主城区（鼓楼、玄武、秦淮、建邺）的商品房存量约为130万套左右，整体商品房库存量则更高。

还存在大量未纳入统计的“小产权房”、“自建房”以及部分闲置房，这部分数量难以精确估算，但无疑进一步丰富了南京的住房供给结构。

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供需之间的矛盾：房子多，人也不少

虽然从总量上看,南京的住房数量庞大，但从区域分布和人口密度来看，供需结构性失衡依然明显，鼓楼、玄武等老城区房源老旧、土地稀缺，房价居高不下；而江宁、江北新区等新兴板块虽房源充足，却因交通、配套尚未完全成熟，吸引力相对有限。

南京作为长三角的重要中心城市,吸引了大量外来人口涌入，据统计，过去五年间，南京净流入人口超过60万，尤其是高校毕业生和高新技术产业人才的持续增加，导致热点区域的优质房源供不应求，租房市场也一度火爆。

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政策调控下的住房格局变化

近年来,南京严格执行“房住不炒”的调控政策，限购、限贷、限售等措施轮番出台，这在一定程度上抑制了投机行为，也让房地产市场趋于理性。

政策也带来了新问题——库存压力加大、开发商去化困难、二手房挂牌量持续攀升，据链家平台数据显示，目前南京二手房挂牌量已突破15万套，创下历史新高，说明很多业主正在加速变现或换房，反映出市场对未来预期的不确定性。

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未来趋势：住房总量还会增长吗？

南京正加快城市更新步伐,推进棚改、旧改项目的同时，也在加大高品质住宅用地的供应力度，特别是在紫东地区、河西新城、南部新城等重点板块，新建商品住宅仍将保持一定规模的增长。

“租购并举”的住房制度持续推进，公租房、共有产权房、长租房等多元化住房供给体系不断完善，预计到2027年，南京住房总量将突破800万套大关。

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【建议参考】买房前你该知道的几点

如果你正在考虑在南京购房,以下几点建议值得一看：

• 关注住房存量与人口流入的关系：选择人口净流入、配套成熟的区域，更有利于房产保值增值。
• 不要盲目追涨，警惕泡沫风险：尤其是一些短期内涨幅过大的区域，可能存在回调可能。
• 合理评估自身需求：是自住、投资，还是过渡性质？不同目标对应不同的购房策略。
• 留意政策动向：南京作为调控重点城市之一，政策调整频繁，及时了解有助于把握入市时机。

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【相关法条参考】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百四十条：

   “不动产登记应当依法保护权利人的合法权益。”

2. 《城市房地产管理法》第六条：

   “国家实行房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度。”

3. 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）：

   强调坚持住房的居住属性,遏制投机炒房，支持居民自住和改善型住房需求。

4. 《南京市住房保障条例》：

   对于本市住房保障对象、申请程序、配租配售标准等方面进行了明确规定。

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南京作为一个拥有深厚历史文化底蕴与强劲经济活力的城市,其住房总量庞大，但分布不均、结构复杂。“南京有多少套住房”不只是一个简单的数字问题，更是反映城市发展趋势、人口流动、政策导向的综合体现。

对于普通购房者而言,理解这些数据背后的逻辑，有助于做出更理性的决策，南京的住房市场将更加多元、规范，真正实现“有房可住、有梦可圆”。

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