一、小产权房到底能不能买

小产权房不能买，原因主要有以下几点。

其一，从产权角度看，小产权房没有合法的不动产登记证书。这类房屋通常是在农村集体土地上建设的，其土地性质决定了无法像普通那样进行合法的产权登记，购买者无法取得合法有效的产权证明，也就难以保障自身对房屋的合法权益。

其二，交易风险大。由于缺乏合法产权，小产权房的交易不受法律保护。一旦发生纠纷，如房屋质量问题、卖方反悔等情况，购买者很难通过法律途径维护自己的权益。而且，在面临拆迁等情况时，购买者可能无法获得合理的补偿。

其三，存在政策风险。政府对小产权房持明确的整治态度，可能会对小产权房采取限制交易、强制拆除等措施。购买者投入的资金可能面临损失，难以得到相应的保障。

因此，为了避免潜在的法律风险和财产损失，不建议购买小产权房。

二、房申请条件

北京共有产权房的申请条件主要如下：

一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

二是要求方面，申请人需为北京市户籍，且名下无住房；非北京市户籍的无房家庭，需在北京市稳定工作、具有北京市、连续缴纳或满一定年限（一般为60个月）。

三是收入和资产标准，收入水平应符合北京市规定的相关标准，家庭总资产净值要低于规定的数额。不同区可能根据实际情况制定具体标准，总体是为了保障中低收入住房困难家庭的居住需求。

四是住房情况，申请家庭在北京市无自有住房且无购房记录，或虽有住房但住房面积低于规定标准。

此外，政府还可能根据实际情况对申请条件进行调整和细化，具体可关注北京市住房和城乡建设委员会发布的最新政策和通知。

三、购买小产权房的法律效力

小产权房交易在法律上存在诸多问题，其购买行为通常不具有合法有效的法律效力，具体分析如下：

其一，小产权房的性质决定其交易受限。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，不具有合法的产权证书。

其二，违反规定。根据我国等相关法律法规，农村集体土地的使用权不得随意出让、转让用于非农业建设。购买小产权房实际上是在进行非法的土地交易和房屋买卖，这种行为无法得到法律的认可和保护。

其三，存在诸多风险。购买小产权房可能面临房屋质量无法保障、无法办理合法的产权登记、不能合法上市交易、在等方面权益难以得到保障等问题。

综上所述，购买小产权房不具有合法的法律效力，购房者的权益难以得到有效的法律保障，在购房时应谨慎选择，避免购买小产权房带来的风险。

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