冬季已至，北方地区迎来了供暖季，

因暖气管道漏水引发的纠纷时常发生。

楼上漏水，楼下遭殃。

造成的损失该找楼上邻居，

小区物业还是开发商呢?

案情简介

原告小王系某小区101室的业主，被告小李系楼上201室业主，被告某物业公司负责为该小区提供物业服务，收取物业管理费及暖气费用。

2022年11月14日，被告小李家中的共有暖气管道部分爆裂漏水，当时小李家中无人，等到傍晚小王、小李陆续下班回家后才发现原告小王家中已经严重积水，而水流仍不断从主卧、次卧、书房的天花板流下。随后，小王联系了物业公司查看情况，关闭阀门。小王家因本次漏水导致屋内物品受损，此后一年间，小王多次向小李、物业公司索赔，但均未得到赔偿，小王无奈将两方起诉至法院。

原告小王认为：因楼上小李家的管道漏水导致原告屋内被淹、财物损坏，被告小李是该房屋的产权人和管理人，应当承担赔偿责任。物业公司未尽到维护义务、未保护业主财物安全，应当与被告小李承担连带赔偿责任。

被告小李认为：其不存在侵权行为，导致原告家中被淹的原因是热力公司供暖的共用管道（竖管）爆裂，该管道并非被告的个人设施，被告不负有维护、更换、检查的义务。同时，原告未及时采取措施导致损害扩大，应对损失扩大部分自行承担责任。因此，被告小李不应承担赔偿责任。

被告物业公司认为：漏水位置在小李户内，不属于物业管理范畴。另外，物业公司与第三方热力公司签订合作协议，暖气管网由第三方维护。因此，物业公司不应承担赔偿责任。

法院审理

郑 彤

雁塔法院

西影路法庭法官

法院经审理认为，本案争议焦点为：

1.二被告是否存在侵权行为，应否承担赔偿责任；

2.原告因本次漏水发生的合理损失标准。

关于争议焦点一，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

本案中，爆裂的暖气管道为3单元01户所有业主共有并负责共同管理，但是因该部分管道实际位于被告小李的专有建筑物区域内，其他业主无法及时发现故障或者隐患，同时在未经许可的情况下，其他业主客观上也无法进入该建筑物专有区域内进行管理维护。被告小李有义务且有条件进行日常管理维护。尤其在供暖季来临前的打压试水时，若发现故障或者隐患，应当及时报告其他共有人、物业公司，必要时需及时采取措施避免损失发生或扩大。但是其疏于日常管理，存在过错，应当承担侵权责任。

同时，物业服务企业应当按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。物业服务企业基于管理需要，将部分共有设施维护工作交给专业公司去完成，仍应当就该部分事项向业主负责，亦不免除物业服务企业对业主应当履行的义务。本案中，被告物业公司作为本案小区的物业服务企业应当定期对小区内共用设施进行维护管理，业主应当为物业公司履行养护义务提供必要协助和便利。被告物业公司未提交证据证明对涉案公共管道进行日常维护管理，存在过错，应当承担侵权责任。

考虑双方过错程度，酌定被告小李、被告物业公司对原告因本次漏水造成的合理损失各承担50%责任。

关于争议焦点二，本次漏水发生后，原、被告均有义务及时止损。

法院结合双方证据，依法对原告因本次漏水导致的合理损失进行认定，包括装修、租房、物业费、暖气费、日常物品等损失，最终判决由被告小李承担9850.63元，由被告物业公司承担9850.63元。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百七十三条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

来源：西安中院