一、第三方有效吗

针对第三方，尽管其在法律上具有明确效力。

若出租人之出租行径未能得到业主的认可或者被判定为行为，那么该租赁协议将无法对业主产生强制约束力，仅能由合同出租方向承租方承担违约赔偿责任。

根据相关法规规定，租赁期超过六个月的，必须以书面形式订立。

倘若当事双方未能采取书面形式，且无法确定租赁期间时，应视作未定租约性质处理。

《》第七百零七条

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

二、房子由委托管理不按合同少支付租金可以收回房子吗

在房屋托管服务机构失联或破产时，房主并没有权力直接回收其所持有的房屋。

众所周知，房屋托管本质上是指房屋产权所有者将房屋的使用权，通过签署契约的方式合法地转移到房屋经营单位手中，同时该房屋经营单位也需要承担起租赁、日常维护和租赁期间房屋可能出现的空置风险等职责。

当托管公司无法履行义务或者失联时，作为房屋的原始所有者，房主有责任并有必要采取积极措施来保护自身权益，也就是说，应该主动寻求有效途径保护自己的财产利益，这其中并不涉及到租户或者房屋使用人的任何权益。

无论是从法律角度出发，还是从房主自身的权益保护来看，都不允许房主因为托管公司的问题而擅自回收房屋，以此来侵占其他人的权益。