一、租赁合同什么是违约

在租赁合同中，违约是指合同一方或双方没有履行合同约定的义务或者履行义务不符合约定的情况。

（一）出租方违约的常见情形

1. 未按照约定的时间交付租赁物。例如合同约定5月1日交付房屋，但到期未能交付。

2. 交付的租赁物不符合约定的标准。比如合同约定出租的房屋应配备基本家具，但实际未配备。

3. 干扰承租方正常使用租赁物。像无端限制承租方对租赁房屋合理的装修使用等。

（二）承租方违约的常见情形

1. 未按时支付租金。这是较为常见的违约情形，例如超过合同约定的租金支付期限仍未支付。

2. 未按照约定的用途使用租赁物。如将住宅用途的租赁房用于商业经营。

3. 未经出租方同意擅自转租租赁物。承租方将租赁物转租给第三方而未获得出租方许可等情况。

二、租赁合同什么是违约行为

在租赁合同中，以下常见情况属于违约行为：

1. 租金相关违约。承租方未按合同约定的金额、时间支付租金，比如约定每月5日前支付租金，却拖延不付；或者恶意少付租金。出租方无正当理由提高租金也属于违约。

2. 租赁物使用违约。承租方未按合同约定的用途使用租赁物，例如将民用住宅用于商业经营（合同约定只能居住）；或者过度使用租赁物造成损坏，超出正常损耗范围。出租方未按约定的条件提供租赁物也构成违约，如应提供带空调的房间却未提供。

3. 租赁期限方面违约。承租方在租赁期限未届满时提前，若无合同约定的合法事由，如不可抗力等；出租方在租赁期间擅自收回租赁物同样是违约行为。

三、租赁合同违约如何处罚

租赁合同违约的处罚主要依据合同约定和法律规定。

（一）合同约定方面

1. 违约金条款。如果租赁合同中明确约定了违约金的数额或者计算方法，当一方违约时，另一方可以按照约定要求违约方支付违约金。例如，约定违约方需支付几个月的租金作为违约金。

2. 损害赔偿责任。除违约金外，若违约行为给对方造成了实际损失，如因提前解约导致未违约方寻找新租户的成本增加等，未违约方可以要求违约方赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（二）法律规定方面

1. 强制履行。在某些情况下，如果违约方的违约行为不影响合同目的实现，未违约方可以要求违约方继续履行合同义务，比如按时支付租金或者继续提供租赁物的使用等。

2. 减少租金或者延长租期。如果出租方提供的租赁物存在瑕疵影响使用，承租方可以要求减少租金或者延长租期以弥补损失。

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