一、免收房屋租赁税新政

(一)总体要求

指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按?照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全?以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

发展目标。到，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共?租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

(二)加大政策支持力度

给予。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房?的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳;对个人出租住房月收入不超过3万元的，底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机?构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的;对出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算?缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

据了解，因为三四线城市房租普遍较低，月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了，就会进一步拉动房地产销售，租售并举更有利于房地产去库存。

二、房屋租赁合同的法律效力

出租人和承租人就的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

(一)?合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二)?房屋是否为禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三)?房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

(四)?是否进行过登记备案。《城市》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

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