一、什么叫真正的租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。所谓真正的租赁合同，应具备以下几个关键要素。

其一，存在租赁物。租赁物必须是合法可租赁的物品或财产，比如房屋、车辆等。

其二，明确的租赁双方。一方为出租人，拥有租赁物的所有权或者合法处分权；另一方为承租人，有使用租赁物并支付租金的意愿和能力。

其三，租金条款。合同中应明确约定租金的金额、支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付等）。

其四，租赁期限。要确定租赁关系存续的时间范围，起始日期和终止日期都应清晰规定。

其五，租赁物的使用和维护。约定承租人对租赁物的使用方式，以及双方对租赁物维修保养的责任划分等内容。只有具备这些要素的租赁合同，才能被认为是真正意义上的租赁合同。

二、租赁合同要注意什么

公司租赁合同需要注意以下方面：

（一）合同主体

1. 明确出租方和承租方的主体信息，包括名称、地址、联系方式等，确保主体真实存在且具有签订合同的资格。

2. 核实出租方是否为房屋或场地的合法所有人或有权出租者，比如查看产权证书、授权等。

（二）租赁物相关

1. 详细描述租赁物的状况，如面积、位置、设施设备等，可通过附图、附件等形式明确。

2. 规定租赁物的用途，确保公司的使用符合约定用途，避免后期因用途不符产生纠纷。

（三）租赁期限

1. 明确租赁的起始日期和终止日期，并且约定好续租、提前解约等条款的条件和程序。

2. 考虑是否设置租赁期限的延长或缩短的弹性条款。

（四）租金及费用

1. 明确租金的金额、支付方式（如现金、转账等）、支付周期（月付、季付等）。

2. 除租金外，要确定物业管理费、等其他费用的承担方。

（五）维修与保养

1. 界定租赁物的维修责任主体，一般自然损耗由出租方负责，承租方因使用不当造成的损坏由承租方负责。

2. 明确维修通知的流程和维修期限等。

（六）违约责任

1. 设定双方违约的情形及对应的违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等方式，以保障合同的履行。

三、指标租赁合同合法吗

北京指标租赁合同通常是不合法的。

从法律性质上讲，小客车指标属于一种资格，具有特定的人身属性，旨在合理配置社会公共资源。指标所有人将其指标出租，这种行为扰乱了小客车配置指标调控管理秩序。

从行政管理规定来看，相关部门明确禁止指标的非法租赁、转让等行为。如果被发现签订这样的租赁合同，可能面临的法律后果，并且还可能受到相关行政管理部门的处罚，例如指标被收回、罚款等。所以，在涉及车辆指标相关事务时，应遵循合法途径办理。

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