一、租赁备案租赁合同有效吗

租赁备案与租赁合同的效力没有必然联系。

一方面，租赁合同有效与否主要取决于合同是否符合法定的有效要件。只要租赁合同双方当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容不违反的强制性规定、不违背公序良俗，即使没有进行租赁备案，该租赁合同也是有效的。

另一方面，租赁备案主要是一种行政管理措施。其目的更多在于便于管理市场、保障租赁当事人的权益等。进行租赁备案会使租赁合同在行政管理等方面具有一定的公示性等优势，但不是判定合同效力的依据。

所以，未办理租赁备案的租赁合同依然可以有效，而办理了租赁备案的租赁合同如果本身存在法定无效情形也是无效的。

二、租赁合同什么时候终止合同

租赁合同的终止存在多种情形：

1. 合同约定的租赁期限届满时终止。如果租赁合同明确规定了租赁的起止时间，当到达约定的结束时间，合同自然终止。

2. 双方协商一致终止合同。租赁双方可以通过协商，就终止租赁合同达成一致意见，并签订相关的终止协议。

3. 一方违约导致从而终止。例如承租人未按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付，出租人有权；或者出租人未按照约定交付租赁物，影响承租人正常使用，承租人有权解除合同等。

4. 因不可抗力致使不能实现合同目的时终止。例如租赁的房屋因自然灾害完全损毁，无法继续用于租赁目的，合同可以终止。

5. 租赁物灭失。若租赁的特定物灭失，使得租赁合同无法继续履行，合同也会终止。

三、加盟合同与租赁合同区别

加盟合同与租赁合同存在多方面区别。

（一）合同目的方面

1. 加盟合同的目的是一方获得另一方的商业经营模式、商标等的授权，以在特定区域按照总部要求开展经营活动，包括使用特定的品牌名称、经营体系等，重点在于品牌运营和业务拓展。

2. 租赁合同的目的是一方将特定的不动产或动产交付给另一方使用、收益，另一方支付租金，核心在于取得物的使用权利。

（二）合同内容方面

1. 加盟合同会涉及品牌授权条款、经营指导与支持条款、产品供应条款、加盟费及权益金条款等，还会有竞业禁止等约束加盟商经营行为的条款。

2. 租赁合同主要包含租赁物的描述、租赁期限、租金及支付方式、租赁物的维修责任等与租赁物使用相关的条款。

（三）合同主体关系方面

1. 加盟合同中双方是一种基于品牌运营的合作关系，加盟商要接受加盟总部一定的管理和指导。

2. 租赁合同双方是简单的租赁关系，只要承租人合法使用租赁物，出租人一般不过多干涉其其他事务。

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