一、租赁合同如何免责履行

在租赁合同中，要免责履行通常可以从以下方面着手：

（一）合同约定免责条款

1. 双方可在租赁合同中明确约定免责情形。例如，因不可抗力导致租赁物部分损坏或不能正常使用，且这种不可抗力是双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害等，这种情况下可约定免责。

2. 约定租赁物本身固有风险导致的损害免责。如果租赁物由于自身老化、合理损耗等原因出现问题，在合同中明确双方责任分担，租户正常使用下对于这种固有风险引发的损害，出租人可免责。

（二）法定免责情形

1. 根据法律规定，遵循诚实信用原则，在合同履行过程中如果出现符合法律规定的免责情形可以免责。例如，因政府行为导致租赁房屋需要征收、等，这属于不可归责于双方当事人的事由，在一定程度上可以免除部分履行责任。

2. 如果租户未经出租人同意擅自改变租赁物用途，出租人对于由此产生的不良后果通常免责，并且可以追究租户的违约责任。

需要注意的是，任何免责条款都不能违反的强制性规定，不能免除一方故意或重大过失造成对方或财产损失的责任。

二、租赁合同无效的标准是

租赁合同无效存在以下标准：

1. 主体不适格。例如，无民事行为能力人订立的租赁合同无效。因为无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为，其订立合同的行为不具有法律效力。

2. 内容不合法。包括以合法形式掩盖非法目的的租赁合同无效，比如为了逃避债务而虚假租赁财产的合同；损害社会公共利益的租赁合同无效，像将用于公共服务的场地以违反规定的方式租赁用于私人盈利且损害公众权益的情况。

3. 违反强制性规定。若租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，可能导致。但如果该强制性规定不导致合同无效的除外。例如，租赁违反规划用途的房屋用于不符合规定的经营活动，可能导致租赁合同无效。

三、租赁合同需要备案登记吗

租赁合同是否需要备案登记，分不同情况。

对于合同，许多地方规定是需要进行备案登记的。这种备案登记主要有以下作用：一是有利于规范房屋租赁市场秩序，政府部门可以通过备案登记对租赁情况进行管理和统计；二是保障租赁双方的合法权益，在发生纠纷时，备案登记的合同可作为重要的证据使用。不过，未进行备案登记并不必然导致租赁合同无效。

而对于其他类型的租赁合同，比如设备租赁合同等，目前并没有法定的备案登记要求。但如果双方当事人自愿进行备案登记，也并无不可，这在一定程度上也可以起到明确双方权利义务关系、预防纠纷的作用。

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