一、房屋租赁合同如何顺延

房屋租赁合同顺延主要有以下几种常见方式：

（一）约定顺延

1. 在原中明确约定顺延条款。例如，约定租赁期满后，若双方无异议，合同自动顺延一定期限，如一年或者半年等。这是最直接有效的方式，只要双方在订立合同时达成一致并明确写入合同条款即可。

2. 补充协议。当原合同即将到期时，双方可以另行签订补充协议，明确表示同意将原租赁合同的期限顺延，并在补充协议里规定顺延的期限、租金调整情况（如果有）等相关事宜。

（二）法定顺延

1. 根据相关，在某些特殊情况下，房屋租赁合同会依法顺延。例如，在房屋租赁期间，如果房屋因不可抗力因素（如自然灾害导致房屋需要修缮无法正常使用的期间）影响使用，这段期间不应计算在租赁期限内，租赁期限应相应顺延。

2. 若承租人在租赁期间对房屋进行了合法的扩建、装修等添附行为，并且在租赁合同到期时尚未就添附部分的处理达成一致，租赁期限可能会顺延直至相关事宜处理完毕。

二、怎么谈租赁合同

在商谈商铺租赁合同的时候，有以下几个关键方面需要注意。

（一）租赁商铺的基本信息。明确商铺的具体位置、面积大小、内部设施状况等。这关系到商铺是否符合自身经营需求。

（二）租赁期限与租金。确定合理的租赁期限，短期或长期要根据自身经营规划来定。租金金额要清晰，同时明确租金的支付方式，是按年、月还是季度支付，以及支付的具体日期。此外，要商讨租金是否有递增情况以及递增的幅度和周期。

（三）维修责任。要约定好商铺的维修由哪一方负责，例如房屋结构、水电设施等。一般来说，自然损耗的维修责任归属是需要重点协商的部分。

（四）使用用途。在合同中明确商铺的使用用途，防止后东以使用用途不符为由产生纠纷，同时也避免自己违规使用商铺带来风险。

（五）续租与转租条款。如果希望长期经营，续租的条件需要提前约定，包括续租时租金的调整方式等。转租方面，要明确是否允许转租以及转租的相关条件。

三、事实租赁合同怎么认定

事实租赁合同的认定主要依据以下几个方面：

（一）租赁物的交付与使用

1. 存在租赁物的实际交付行为，一方将特定的物交给另一方占有、使用。例如，出租人将房屋的钥匙交给承租人，承租人得以入住使用房屋，这是事实租赁关系存在的重要基础。

2. 承租人对租赁物有实际的使用情况，并且这种使用是基于一种类似租赁的目的，而非其他无偿使用等情况。

（二）租金的支付

1. 虽然可能没有书面的租金约定，但有实际支付租金的行为。比如通过现金支付、转账等方式定期向出租人支付一额，并且该金额与租赁物的价值、当地同类租赁物的租金水平等相符合。

2. 即使租金支付方式不规范或者租金数额存在一定波动，但有持续支付的行为，也有助于认定事实租赁合同关系。

（三）双方的意思表示

1. 从双方的行为可以推断出存在租赁的意思表示。例如，出租人对承租人使用租赁物没有提出异议且接受租金，承租人也以租赁的目的使用租赁物等情况。

2. 虽然没有签订书面合同明确表示租赁关系，但双方的实际行为表明他们之间达成了一种事实上的租赁契约。

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