一、租赁合同违约怎样解除

租赁合同违约解除有以下情况：

（一）协商解除

如果一方违约，双方可以协商解除租赁合同。例如，承租方未按时支付租金，经出租方催告后仍未支付，双方可以协商，对已履行部分进行结算，对未履行部分不再履行，同时对违约责任进行约定，如违约方赔偿对方一定损失等。

（二）法定解除

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。比如租赁的房屋因自然灾害损毁无法继续使用，双方可解除合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。像承租方明确表示不再支付租金，出租方有权解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。例如承租方迟延付租，出租方催告后合理时间内承租方还未支付，出租方可解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。比如承租方擅自改变租赁房屋用途，严重影响房屋安全，出租方可以解除合同。

解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

二、合同违约租金能退吗

合同违约时租金是否能退需要分情况来看：

1. 如果是出租方违约，例如未能按照合同约定提供符合要求的租赁物等情况，承租方有权解除合同并且要求出租方退还剩余租期的租金，同时承租方还可以要求出租方承担违约责任，如支付违约金等赔偿承租方的损失。

2. 若承租方违约，比如未按时支付租金或者提前解除租赁合同等情形，一般情况下出租方有权按照合同约定没收押金等，但对于已收取的租金是否退还也要看合同约定。如果合同未明确约定租金不予退还，且承租方的违约行为未给出租方造成租金损失（例如承租方提前解约但很快又有新租客以同样租金承租），承租方可以主张退还部分租金，但如果造成了损失则要进行相应赔偿后再确定租金退还情况。

三、租赁合同违约了怎么处理

租赁合同违约后，可按以下方式处理：

（一）违约方为承租人

1. 如果承租人未按约定支付租金，出租人可催告承租人在合理期限内支付。经催告后仍不支付的，出租人有权解除租赁合同，并要求承租人支付拖欠的租金以及承担违约责任，如赔偿损失等。

2. 若承租人违反合同约定使用租赁物，例如将住宅性质的租赁房用于商业用途，出租人有权制止，要求承租人恢复原状，如承租人拒不改正，出租人可解除合同并要求赔偿损失。

（二）违约方为出租人

1. 出租人未按约定交付租赁物，承租人可要求出租人尽快交付，并可要求其承担违约责任，如赔偿因迟延交付造成的损失。

2. 若出租人交付的租赁物不符合约定的用途或者有瑕疵影响使用，承租人可以要求出租人维修、更换或者减少租金，情况严重的可以解除合同并要求赔偿损失。

无论是哪一方违约，若双方对违约责任有明确约定的，按照约定执行；如果约定不明确，可以根据实际损失情况，依据相关确定赔偿数额。

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