一、如何运营租赁合同

租赁合同的运营需要从签订前、签订时和签订后几个方面着手。

签订前，要做好市场调研，明确租赁物的市场价值、需求状况等。对承租人进行资格审查，包括其信用状况、支付能力等，确保对方有能力履行合同。

签订时，合同条款必须明确、详细。明确租赁物的具体描述，如规格、型号等；租赁期限要清晰界定起始和终止日期；租金金额、支付方式和支付周期也要详细规定，例如是按月支付还是按季度支付。同时，约定好维修责任，是由出租人负责还是承租人负责或者双方分担。

签订后，出租人要按照合同约定提供租赁物，并确保其符合约定的使用条件。承租人应按时支付租金，若有特殊情况需提前与出租人协商。在租赁期间，双方要遵守合同中关于使用、保养、转租等各项规定。若出现争议，应依据合同约定的争议解决方式，如或者诉讼来解决。

二、租赁合同与谁签

租赁合同通常与以下主体签订：

1. 与房屋所有权人签订。如果是租赁房屋，房屋的所有权人有权出租自己的房产，这是最常见的情形。例如，个人拥有一套住房，将其出租给他人居住，双方签订租赁合同。

2. 与合法的代理人签订。当房屋所有权人无法亲自签订合同时，可能会委托他人作为代理人来签订租赁合同。但需要注意的是，代理人必须有合法有效的授权，以证明其有权代表所有权人签订合同。

3. 与有权出租的使用人签订。比如在转租的情况下，原承租人经出租人同意后将租赁物转租给第三人，此时第三人就与原承租人签订租赁合同。但原承租人需在其被许可的租赁期限内且按约定条件进行转租。

三、租赁合同免责标准

租赁合同的免责标准通常遵循以下几点：

（一）法定免责情形

1.不可抗力。例如自然灾害、政府行为等不可预见、不可避免且不可克服的客观情况。因不可抗力致使合同部分或全部不能履行的，可免除责任。例如地震导致租赁房屋倒塌，无法继续使用租赁房屋，双方对此都无过错，在这种情况下可以免责。

2. 符合合同约定的免责条款。

（二）约定免责

1. 双方在租赁合同中明确约定免责事由。但这种约定不能违反的强制性规定，也不能违背公序良俗。例如双方约定因市政道路施工导致租客无法正常使用租赁房屋的某一附属设施（如停车场）时，房东对此免责。

2. 约定免责条款应明确具体。含糊不清的免责条款可能被认定为无效或者无法有效执行。

总之，在确定租赁合同免责时，要依据法定情形以及合法合理明确的约定情形进行判断。

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