一、无效房屋租赁合同的认定

无效房屋租赁合同的认定主要有以下几种情况：

（一）主体不适格

1. 无民事行为能力人订立的房屋租赁合同无效。因为无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为，其订立合同的行为不具有法律效力。

2. 出租人不是房屋所有权人且未经所有权人同意擅自出租房屋的合同可能无效。若出租人没有合法的出租权源，无法保证承租人对房屋的正常使用权益。

（二）内容违法违规

1. 违反强制性规定的。例如，租赁房屋用于非法活动，像等，这种合同违背公序良俗和法律法规要求。

2. 损害社会公共利益的合同无效。如果房屋租赁合同的履行会对公共安全、公共环境等造成损害。

（三）意思表示不真实

一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的房屋租赁合同无效。比如出租人故意隐瞒房屋重大缺陷，迫使承租人签订合同。

二、租赁怎么做合同

租赁公司制作合同需包含以下关键要素：

（一）合同双方信息

1. 明确出租方和承租方的名称、地址、联系方式等基本信息，确保双方身份可识别。

（二）租赁物描述

1. 详细说明租赁物的名称、规格、型号、数量等内容，例如租赁汽车时，要写清汽车品牌、车架号等特定信息。

2. 对于租赁物的状况，应注明是全新、二手或是有特定磨损情况等。

（三）租赁期限

1. 确定租赁开始和结束的具体日期或时间段，精确到日。

（四）租金及支付方式

1. 明确租金的金额、计算方式（如按日、月、年计算）。

2. 说明租金的支付方式，例如银行转账、现金支付等，以及支付的具体日期或周期。

（五）租赁物的使用与维护

1. 规定承租方对租赁物的使用范围，是否可以转借等。

2. 明确双方对租赁物维护保养的责任，如正常损耗的界定等。

（六）违约责任

1. 列出双方违反合同约定时应承担的责任，如逾期支付租金的违约金计算等。

（七）争议解决方式

1. 约定发生争议时是通过还是诉讼解决，以及具体的管辖地等。

在拟定合同后，还应仔细审查条款的完整性和准确性，确保符合法律法规规定。

三、能落户吗

在南宁，仅凭租赁合同通常不能直接落户。

南宁的落户政策有多种类型。一方面，对于人才引进等特殊政策下的落户，主要依据学历、职称、技能等相关条件以及相应的等材料来办理落户手续，租赁合同不是关键因素。另一方面，在普通的居住落户方面，一般需要满足拥有合法稳定住所这一条件。合法稳定住所包括自有住房等情况，单纯的租赁关系往往不能完全等同于合法稳定的居住状态以满足落户要求。不过，如果是符合公共租赁住房等特殊租赁住房的相关落户规定的情况则另当别论，但这也需要同时满足这类住房在落户方面的其他附加条件，例如租赁时长达到一定要求、符合相关部门的管理规定等。

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