一、房屋租赁合同解除的认定

房屋租赁合同解除的认定需从多方面考量：

一是协商解除。若出租人与承租人经协商一致，达成的合意，签订解除协议等书面文件，即可认定。例如双方因经营状况变化等原因，共同决定提前终止租赁关系。

二是约定解除。当合同中约定的解除条件成就时，解除权人可解除合同。比如约定若承租人逾期支付租金超过一定期限，出租人有权解除合同，当该情形出现，出租人即可行使解除权。

三是法定解除。存在法定事由时，当事人可解除合同。如因不可抗力致使合同目的不能实现；承租人未经出租人同意擅自转租；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金经催告后仍不支付等情形，符合法定条件的一方有权解除合同。

此外，解除权的行使还需遵循一定程序，一般需通知对方，合同自通知到达对方时解除。若对方有异议，可请求或机构确认解除合同的效力。

二、房屋租赁合同转租的认定

房屋租赁合同转租的认定，需从以下几方面考量：

其一，是否存在转租行为的外观表现。即承租人是否将租赁房屋再出租给第三人使用、收益，常见形式如与第三人另行签订等。若承租人仅是允许他人短暂、临时性使用房屋，未形成租赁关系，则一般不认定为转租。

其二，转租是否经过出租人同意。经出租人书面或口头明确同意的转租，是合法有效的。若承租人未经出租人同意擅自转租，出租人有权解除租赁合同。不过，若出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，则视为同意转租。

其三，转租期限的合理性。转租期限不得超过原租赁合同剩余期限，超过部分对出租人不具有法律约束力。

此外，转租租金的约定、转租房屋的使用用途等是否符合原租赁合同约定，也是认定转租的重要因素。只有综合考虑上述各方面情况，才能准确认定房屋租赁合同中的转租行为。

三、租赁房屋的认定

租赁房屋合同终止的认定，主要从以下几方面来看：

一是合同约定的终止情形出现。比如双方在租赁合同中明确约定，租赁期限届满、达到特定的租金支付条件或房屋用途变更等特定情形时合同终止，当这些约定情形实际发生，合同即可认定终止。

二是租赁期限届满。若租赁合同约定了明确的租赁期限，期限届满后，承租人不再续租且双方未达成新的租赁协议，合同自然终止。

三是法定解除事由出现。例如，因不可抗力致使房屋无法继续使用；承租人未经出租人同意擅自转租；承租人逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付等法定情形，一方有权解除合同，合同自解除通知到达对方时终止。

四是协商一致终止。在租赁期间，出租人和承租人经协商，就提前终止租赁合同达成一致意见，也可认定合同终止。

总之，认定租赁房屋合同终止需综合考虑合同约定、法定事由及双方协商情况等多方面因素。

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