一、房屋租赁合同若遇到拆迁应该怎么办

当房屋租赁合同遇到拆迁时，可按以下情况处理：

（一）查看约定。若合同中对拆迁相关事宜有明确约定，比如约定了拆迁时租金退还、补偿分配等内容，那么应按合同约定执行。

（二）关注拆迁政策。政府拆迁一般会有相应政策，明确租户是否有补偿及补偿标准。通常，租户可能因搬迁产生的合理费用、停产停业损失等获得相应补偿。

（三）与房东协商。租户应及时与房东沟通，协商解决方案。如协商一致，可就租金退还、补偿分配等达成新的协议；若协商不成，可考虑通过调解、或诉讼等法律途径解决。

（四）保存相关证据。租户要保存好租赁合同、租金支付凭证、搬迁费用凭证等相关证据，以便在主张权益时提供有力支持。

总之，在房屋租赁合同遇到拆迁时，租户要积极了解相关政策，与房东友好协商，妥善维护自身合法权益。

二、次承租人能按合同替承租人交房租吗

次承租人在一定情况下可以按合同替承租人交房租。

从合同约定角度来看，如果次承租人与承租人之间的转租合同中有明确约定，在特定情形下次承租人需替承租人向出租人支付房租，那么次承租人应当按照该约定履行支付义务。例如，转租合同约定当承租人资金周转困难时，由次承租人代付房租，这种情况下次承租人就有义务代付。

从法律关系角度分析，虽然租赁关系的主体是出租人和承租人，但次承租人实际使用租赁物，若承租人未按约定支付房租，可能影响次承租人的使用权益。在经出租人同意的情况下，次承租人代承租人交房租，可视为一种合理的债务承担行为，有助于维护租赁关系的稳定。

不过，如果没有相关约定且未经出租人同意，次承租人一般没有法定的替承租人交房租的义务。总之，是否能替交房租需根据具体的合同约定及相关情况判断。

三、房屋租赁合同约定违约金如何确定

房屋租赁合同中约定违约金的确定，通常有以下几种方式：

（一）双方协商确定具体金额。合同双方可根据房屋的性质、租金金额、租赁期限等实际情况，协商确定一个固定的违约金数额。比如，对于高档写字楼的租赁，考虑到其租金较高、租赁用途特殊等因素，可能约定相对较高的违约金金额。

（二）按照一定比例计算。常见的是按照租金的一定比例来确定违约金。例如，约定违约金为一个月租金的金额。若租金每月5000元，那么违约金就是5000元。这种方式相对灵活，能根据租金变动自动调整违约金数额。

（三）根据实际损失确定。若违约行为给对方造成了实际损失，违约金数额可以以实际损失为基础进行确定。比如，因承租人提前解约导致出租人房屋空置一段时间产生租金损失，违约金可参考该损失金额来确定。

在确定违约金时，需遵循公平合理原则，不得过高或过低。过高可能导致违约方权益受损，过低则无法有效约束违约行为。

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