一、房屋租赁合同的合同期限最长不得超过多少年

房屋租赁合同的合同期限最长不得超过20年。相关法律依据为《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

这一规定旨在维护租赁关系的稳定性和公平性。从稳定性角度看，过长的租赁期限可能使租赁关系过于僵化，不利于适应市场变化和当事人实际需求的调整。从公平性角度出发，限制租赁期限能避免一方凭借长期租赁获得不合理的优势，保障双方权益相对平衡。

在实际签订房屋租赁合同时，当事人应严格遵循该法律规定。若约定的租赁期限超过20年，超过部分在法律上不具有约束力。当租赁期限届满，双方若有意继续租赁关系，可通过协商一致续订合同，但续订后的期限同样不能超过20年。

二、出租人卖掉租赁房屋的,租赁合同还有效吗

在出租人卖掉租赁房屋的情况下，租赁合同依然有效。这在法律上被称为“买卖不破租赁”原则。

具体来说，依据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，即便房屋的所有权因出售行为从原出租人转移至新的买受人，原租赁合同对新的房屋所有人继续有效。

该原则主要是为了保护承租人的合法权益，使其在租赁期间内能够稳定地使用租赁物，避免因所有权变动而遭受不必要的影响。新的房屋所有人需要承继原出租人的权利和义务，例如继续收取租金，同时也需履行出租人的相关义务，如保障承租人对房屋的正常使用等。

不过，若租赁合同本身存在无效、可撤销等法定情形，则不受“买卖不破租赁”原则的保护。总之，一般情况下，出租人卖掉租赁房屋不影响租赁合同的效力。

三、没签合同,租房超过20%有权退款吗

在未签订合同的情况下，租房定金超过20%，超出部分有权要求退还，20%以内部分需根据具体情况判断能否退还。

根据相关法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。对于超出20%的部分，因不具备定金性质，租客可以主张退还。

而对于20%以内的定金部分，若因不可归责于双方的事由导致未能签订租赁合同，比如双方对租赁条款未能协商一致，定金应当退还；若因租客原因，比如租客临时改变主意不租了，且无正当理由，那么这部分定金一般不予退还；若因房东原因，比如房东将房屋另租他人等违约行为，导致合同未能签订，租客有权要求房东双倍返还这部分定金。

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