一、租赁合同效力认定法院

在认定租赁合同效力时，法院通常会考虑以下几个方面：

（一）合同主体

1. 审查出租方和承租方是否具有相应的民事行为能力。例如，未成年人签订较为复杂的租赁合同可能会影响合同效力，如果是无民事行为能力人签订的合同一般是无效的，签订与其年龄、智力不相适应的合同效力待定。

2. 主体身份是否合法合规，比如出租人是否为有权出租房屋的人，若为无权处分人且未得到追认，则合同可能无效。

（二）合同内容

1. 内容是否违反的强制性规定。例如，租赁用于违法犯罪活动的场所的。

2. 是否违背公序良俗。比如将以不合理的高价转租盈利等违背公序良俗的合同可能被认定无效。

（三）合同形式

1. 法律规定或当事人约定需采用书面形式的租赁合同，若未采用，可能影响合同的效力认定，但一般不会直接导致合同无效，除非法律明确规定书面形式为合同生效要件。

2. 合同的条款是否清晰明确，若条款存在重大歧义且无法合理解释，也可能影响合同效力。

二、什么叫协议租赁房产合同

协议租赁房产合同，是指出租方将房产交付承租方使用、收益，承租方支付租金的一种协议。

在这个合同中，包含多个重要要素。一是租赁双方的基本信息，包括姓名或者名称、住所等，这是确定合同主体的关键。二是房产的基本情况，例如房产的位置、面积、用途等，明确租赁的具体对象。三是租赁期限，规定了承租方有权使用房产的时间段。四是租金及其支付方式，如租金的金额、支付的周期（按月、按季等）、支付的方式（现金、转账等）。五是房屋的维修责任，确定是由出租方还是承租方负责房屋的修缮维护。六是合同的解除与终止条件，在满足一定条件下，双方可以解除或终止该租赁合同。七是违约责任，对违反合同约定的一方应承担的责任作出规定，比如支付违约金等，以保障合同的顺利履行。

三、能否做融资租赁合同

商铺可以做融资租赁合同的标的物。

从法律规定看，融资租赁的标的物一般为固定资产。商铺作为不动产中的一种固定资产，只要符合一定条件就可以用于融资租赁交易。例如，明确商铺的产权归属、价值评估合理等。

从交易实践来说，以商铺为标的物的融资租赁，承租人可以在一定期限内使用商铺并支付租金，而出租人则享有商铺的所有权等权益。不过，在操作过程中需要注意相关法律法规的要求，包括租赁合同的签订要符合《》合同编中关于租赁合同的规定，明确双方的权利义务，如租金的计算方式、租赁期限、商铺的维修责任等；同时还要遵循有关不动产管理的相关规定，办理必要的登记备案等手续，以确保融资租赁合同的合法性和有效性。

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