一、买卖合同高于租赁合同吗

买卖合同和租赁合同是两种不同类型的合同，不存在一方必然高于另一方的情况。

从合同性质看，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

从法律效力上，二者在各自的权利义务范围内有效。在涉及同一标的物时，若先存在租赁合同，后订立买卖合同，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同对新的所有权人仍然有效。例如，A将给B，之后A又将房屋卖给C，B与A的租赁合同仍然对C有约束力。相反，如果没有这种特殊情况，二者按照各自约定独立履行，各自的效力依据相关法律规定和合同条款确定。

二、合同如何合法

要使房屋租赁合同合法，需注意以下几点：

1. 合同主体合格。出租方应为房屋的合法所有人或有权出租者，承租方应具有相应的民事行为能力。比如，未成年人签订的租赁合同可能存在效力瑕疵，除非其签订合同的行为得到法定代理人的追认。

2. 合同内容合法。合同应明确租赁房屋的具体地址、面积、用途等基本信息；租金金额、支付方式、支付时间等租金条款要清晰；租赁期限不能违反法律规定的最长租赁期限20年。同时，不得包含违反强制性规定的内容，例如约定将违法建筑出租等情况。

3. 合同形式合法。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。如果未采用书面形式，视为不定期租赁。虽然不定期租赁也是合法的，但对于双方的权益保障不如书面合同明确。

三、租赁合同减租标准

租赁合同的减租标准并没有一个统一的法定固定标准，以下是一些常见影响因素：

1. 基于不可抗力：如果发生自然灾害、政府政策调整等不可抗力因素影响租赁物使用的。例如地震导致租赁房屋部分损坏无法正常居住，减租幅度可能根据损坏部分占整体的比例、修复所需时间等确定。若房屋一半面积受损且修复需要三个月，可能这三个月对应租金减半。

2. 市场因素：当市场行情发生重大变化，如租赁房屋周边新建大量类似房源导致租金普遍下降，这种情况下减租标准可能参考市场租金降幅，例如市场租金普遍下降20%，租户可以与房东协商按类似比例减租。

3. 租赁物本身状况：若租赁物出现设施设备老化等非租户原因造成的使用不便，减租可根据设施设备问题对使用功能的影响程度确定。比如空调损坏，房东长时间未修理影响夏季使用，租户可要求减少相应夏季期间一定比例的租金。

总之，减租标准通常需要租赁双方根据实际情况协商确定，在协商不成时可以通过法律途径解决，由根据公平合理原则判定。

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