一、房屋租赁出现违约时如何计算违约金

在房屋租赁中出现违约时，违约金的计算方式通常有以下几种情况：

一是依据合同约定。若中明确约定了违约金的具体数额或计算方法，那么应按照合同约定来计算。比如，约定违约方需支付相当于一个月租金数额的违约金，或者按照租金总额的一定比例支付等。

二是参照实际损失。若合同没有约定违约金或约定不明确，可根据违约行为给对方造成的实际损失来确定违约金数额。例如，因违约导致房屋空置期间的租金损失、寻找新租户产生的合理费用等，这些实际损失都可作为计算违约金的依据。

三是根据法律规定。在某些情况下，法律对违约金的上限有一定限制。一般来说，违约金不能过分高于或低于造成的损失。若违约金过高，违约方可以请求或机构适当减少；若违约金过低，受损方也可请求适当增加。

总之，房屋租赁违约时违约金的计算需综合考虑合同约定、实际损失及法律规定等因素，以确保公平合理。

二、房屋租赁没有签订协议有什么风险

房屋租赁若未签订协议，存在多方面风险：

一是租赁期限不明风险。未明确约定租赁起止时间，易引发纠纷。比如，出租人可能随时要求承租人搬离，承租人则可能主张长期租赁权，双方各执一词，缺乏判定依据。

二是租金支付风险。没有协议对租金金额、支付方式、支付周期等作出规定，容易出现承租人拖欠租金、拒付租金或双方对租金数额产生争议等情况，出租人难以有效维护自身权益。

三是房屋使用及维护风险。对于房屋的用途、日常维护保养责任等缺乏约定，若承租人不当使用房屋造成损坏，出租人难以要求其承担相应责任；而若房屋出现自然损耗等需维修情况，也易引发双方矛盾。

四是纠纷解决风险。一旦发生争议，由于没有书面协议作为证据，双方很难清晰界定各自权利义务，增加了纠纷解决的难度和成本，可能导致双方利益受损。

三、房屋租赁期间具体谁有义务维修房屋

在房屋租赁期间，维修房屋的义务承担需根据具体情况确定：

一是依据合同约定。若租赁合同中明确约定了由哪一方负责房屋维修，那么就应当按照合同的约定执行。比如，合同约定由承租人负责日常小维修，出租人负责房屋主体结构等重大维修，那么双方就应依此履行。

二是在没有约定或约定不明的情况下，根据法律规定，一般由出租人承担维修义务。出租人应当保证租赁物符合约定的用途，确保租赁期间房屋的正常使用。例如，房屋的屋顶漏水、墙体开裂等影响正常居住使用的情况，通常由出租人负责维修。

不过，如果房屋的损坏是由承租人的过错造成的，那么维修义务就由承租人承担。比如承租人擅自改变房屋结构、使用不当造成房屋损坏等，这种情况下承租人不仅要负责维修，还可能需承担相应的赔偿责任。

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