一、民房拆迁变租赁房怎么赔偿的

民房拆迁变租赁房的赔偿通常涉及多个方面。首先，会根据房屋的实际价值进行补偿，包括房屋的建筑成本、装修费用等，以评估确定一个合理的金额。其次，对于因拆迁导致的搬迁费用，包括搬迁过程中的运输、临时安置等费用，也会给予相应的赔偿。再者，若租赁房存在经营用途，还会对经营损失进行补偿，比如因拆迁暂停营业期间的预期收益等。此外，还可能涉及一些因拆迁引发的其他合理费用，如因拆迁导致的附属设施损失等。具体的赔偿标准和金额会根据当地的拆迁政策、房屋的具体情况等因素来确定。在实际操作中，拆迁方应与被拆迁方充分协商，确保赔偿合理、公正。

二、民房拆迁面积怎么算

民房拆迁面积通常按照房屋的外墙勒脚以上外围水平投影面积计算。具体如下：

1.对于规则的单层房屋，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

2.多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算，首层建筑面积按外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及以上按外墙外围水平面积计算。

3.突出房屋墙面的构件、装饰柱、垛、无柱雨篷等部分，在计算建筑面积时不予考虑。但有围护结构的门廊、挑廊，按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.2米及以上的应计算全面积；层高不足2.2米的应计算1/2面积。

4.对于地下室、半地下室等，其建筑面积按其外墙上口（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。

总之，在计算民房拆迁面积时，要严格按照相关规定和标准，确保面积计算的准确性。

三、民房拆迁后12年未建房怎么办

民房拆迁后12年未建房，情况较为复杂。一般来说，协议中通常会对拆迁后的建房时间等相关事宜作出约定。如果协议中有明确规定，应按照约定执行。

若协议未明确约定，从法律角度看，长期未建房可能会面临一些风险。一方面，可能会受到影响，例如土地可能被收回或重新规划利用。另一方面，后续若要建房，可能需要重新办理相关手续，包括土地使用审批等，这可能会增加手续办理的难度和成本。

建议当事人尽快与拆迁部门或相关管理机构沟通，了解当地对于此类情况的具体政策和规定，以及是否需要办理相关手续以保障自身权益。同时，也可以咨询专业的法律人士，以获取更准确的法律建议和解决方案。

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